別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 高崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 9-1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　寛   TEL.

鑑定評価額 55,300,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市上豊岡町５７１番７ ②地積 　(㎡) 2,229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場兼事務所 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 南12m市道、背面道 水道、下水 群馬八幡 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   310 ｍ、西   100 ｍ、南   210 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 高崎市北西部の八幡第二工業 団地 街 路 １２ｍ市道　　二方 路 交通 施設 群馬八幡駅東方 900m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高崎環状線背後の製造業を中心とした熟成度の高い工業地域である。工業地の需要が高まっており、分譲される 工業団地の供給が少ないことから、当面はやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は群馬県全域の工業地域。主たる需要者は県内外の事業を目的とした中規模法人。当該地域は製造業を中心 とした工業地域であり、新設工業地域と既存工業地域との相対的な環境の良否による需要の二極化等が見られる中で、 工業地全体として物流施設の需要増加を背景に回復傾向にある。規模や需要業種はまちまちで需要の中心となる価格帯 は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自己使用の工場、倉庫等の取引が中心であり、地域の現状から貸工場等はほとんど見受けられず、賃貸事 例を収集出来なかったため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある工業 地の取引事例を採用し、市場の実態を反映した実証性の高い価格と判断される。よって、市場の実勢を的確に反映し、 適切な要因比較により算定した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [107.6] [100.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内随一の商業都市で県下第１位の人口を有 する。新幹線、高速道路の分岐点になってお り、交通拠点都市としての重要性は高い。 製造業が主体の工業団地で、物流業も混在し ている。高崎環状線へのアクセスが良好で工 業地の需要の高まりを受け、地価は堅調に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％