別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高崎 5-19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 5-19 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　健太郎   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市中里見町字根岸１２１番２外 ②地積 　(㎡) 732   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1.2:1 店舗兼住宅 Ｗ1 店舗、住宅等が混在 する郊外路線商業地 域 北東8.6m国道 水道、下水 群馬八幡 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   450 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外型大型店舗も見受けられ る路線商業地域 街 路 ８．６ｍ国道 交通 施設 群馬八幡駅北西方 5.8km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗併用住宅及び一般住宅等が混在する幹線道路沿いの路線商業地域である。新規店舗も見受けられず郊外型大 型店舗等への顧客流出の影響で需要は弱含みで推移しており、今後も地価の下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市郊外の既成商業地域、及び幹線道路沿いの路線商業地域及びその背後の商業地域。需要者の中心は 店舗利用を目的とする地元個人事業者等である。商業地域においては高崎駅周辺商業地域や郊外型大型店舗等への顧客 流出が顕著であり、当該地域は郊外型大型店舗等も見受けられるが集積の程度が低く、集客力及び不動産需要は弱含み である。市場の中心となる価格帯は幅があり、見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は幹線道路沿いに郊外型大型店舗も見受けられる路線商業地域であるが、閉鎖店舗も多く見られ、 店舗等商業物件の賃貸需要が乏しく、賃貸市場が成立していないため収益価格は適用できなかった。自用物件としての 売買も見受けられるので、比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は薄れつつあるものの、先行 きは依然不透明である。高崎市は地価の上昇 地点が見受けられる一方、郡部地域等の衰退 の二極化が進む。 郊外型大型店舗も見受けられるが、商況が衰 退傾向にあり、需要が乏しい為、地価は依然 として下落傾向にある。 個別的要因の変動は特に無い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％