鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高崎 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７０ -23009	高崎市		建付地	（　）	不整形	東13.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２５９ -231001	高崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２３６ -23009	高崎市		建付地	（　）	台形	西20m県道、南4.3m、角地		商業 (100,400)
d	２４０ -5051	高崎市		建付地	（　）	長方形	南3m未舗装市道、北1.3m、二方路		近商 (80,200)
e	２６８ -5066	高崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		商業 (80,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,396	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	72,494	100 [ 85.6]	84,689	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,700
b	(　 ) 72,820	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,820	100 [ 87.4]	83,318		83,300
c	(　 ) 91,701	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	89,030	100 [ 93.5]	95,219		95,200
d	(　 ) 58,748	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	59,462	100 [ 67.0]	88,749		88,700
e	(　 ) 81,787	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,605	100 [ 82.1]	100,615		101,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -2.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,600 円／㎡]

高崎 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,194,045	1,032,964	4,161,081	3,853,080	308,001	（　0.9741） 300,024	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,383,489 円　　　　（　 48,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	133 ㎡	10.0 m x 12.7 m	前面道路：国道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロアー貸し、２階・３階住宅部分はファミリータイプ平均約４２㎡、平面駐車場確保のため使用容積率が小さい。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	80.0	80.00	2,137	170,960	3.0	512,880
							1.0	170,960
2～ 3	居宅	100.00	85.0	85.00	1,644	139,740	2.0	279,480
							2.0	279,480
～

～

～

計		300.00	83.3	250.00		450,440		1,071,840
								729,920

⑨年額支払賃料	450,440 円　×　12ヶ月　＝　 5,405,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,405,280 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 448,638 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,956,642 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,071,840 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,829 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 729,920 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 227,574 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,194,045 円　　　　（　 39,053 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２５９（賃）　　　　-2306	2,019 ( 2,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,748	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,740 円/㎡　月額支払賃料（　 1,644 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４０（賃）　　　　-510	1,978 ( 1,975)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,735
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高崎 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,800 円	55,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	270,264 円	5,405,280　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 458,700 円	55,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,032,964 円　（　　　　　　 7,767 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,853,080 円（　　　　　 28,971 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,194,045 円
②総費用	1,032,964 円
③純収益　①－②	4,161,081 円
④建物等に帰属する純収益	3,853,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	308,001 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	300,024 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,256 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,383,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
高崎 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高崎 5-11

群馬県

群馬第２

氏名

不動産鑑定士　星　憲洋

TEL.

鑑定評価額

11,800,000 円

１㎡当たりの価格

88,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高崎市北通町６３番２外				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:1.2	店舗兼住宅Ｓ4	小規模店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域	北13m国道	水道、ガス、下水	高崎 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 220 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

空き店舗も見られる住宅利用
も多い既成商業地域

街

路

１３ｍ国道

交通

施設

高崎駅北西方

800m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

商況は停滞しているが、駅周辺に位置する利便性から住宅利用の需要は見られており、今後もこの傾向は続くと
見られる。地価は住宅やマンション用地としての潜在的需要もあって、横ばいを維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高崎市の商業地域及び商住混在地域である。需要の中心は店舗併用住宅又は住宅利用を目的とする個人、
又は法人等である。街路条件が整い規模が大きい土地については、高崎駅に徒歩圏である利便性を活かしたマンション
用地としての需要も見込まれる。商勢は衰退傾向にあり、営業を行う事業者は少ないが、住宅利用の需要が地価を下支
えしている。取引が少なく取引目的も多様であるため、市場の中心的価格帯の把握はやや困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は収益性を重視する商業地域ではあるものの賃貸事例は少なく、商業事業者向け賃貸市場は成熟の程度が低い
と言わざるを得ないため適正賃料は見出しにくい。そのため収益価格は低位に試算された。従って、多数の取引事例か
ら求められた客観性を有し実証的である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して上記のとおり鑑定評価額を決定
した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡が得られており妥当である。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高崎 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 83,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 93.1]

[100.0]
100

89,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北関東の高速交通網の拠点都市であり県内随
一の商業都市である。高崎駅周辺等では開発
が進み発展が見られるが郊外はやや低迷が続
く。

空き店舗の増加等、商業性は薄まる反面、駅
近の利便性から住宅地としての潜在的な需要
が見られている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高崎 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５９ -231001	高崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２３６ -22101	高崎市		建付地	（　）	長方形	南16m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	２７２ -40170	高崎市		建付地	（　）	長方形	南16m国道、西3m、角地		近商 (90,200)
d	２７３ -221011	高崎市		更地	（　）	不整形	東25m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,820	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,820	100 [ 80.8]	90,124	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,100
b	(　 ) 56,015	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	73,222	100 [ 81.6]	89,733		89,700
c	(　 ) 60,245	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 93.8]	71,363	100 [ 77.4]	92,200		92,200
d	(　 ) 99,167	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	96,279	100 [ 106.0]	90,829		90,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,600 円／㎡]

高崎 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,331,741	1,149,294	4,182,447	3,853,080	329,367	（　0.9741） 320,836	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,826,298 円　　　　（　 51,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	133 ㎡	10.0 m x 12.7 m	前面道路：国道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し。２～３階はファミリータイプ平均約４２㎡。駐車場確保のため使用容積率は小さい。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	80.0	80.00	2,212	176,960	3.0	530,880
							1.0	176,960
2～ 3	居宅	100.00	85.0	85.00	1,659	141,015	1.0	141,015
							1.0	141,015
～

～

～

計		300.00	83.3	250.00		458,990		812,910
								458,990

⑨年額支払賃料	458,990 円　×　12ヶ月　＝　 5,507,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,507,880 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 330,473 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,177,407 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	812,910 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,641 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 458,990 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 146,693 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,331,741 円　　　　（　 40,088 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２５９（賃）　　　　-2306	2,019 ( 2,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	2,360	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,280 円/㎡　月額支払賃料（　 2,212 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４０（賃）　　　　-510	1,978 ( 1,975)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [117.0]	100 [ 80.0]	2,201
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高崎 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,000 円	55,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	275,394 円	5,507,880　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 458,700 円	55,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,149,294 円　（　　　　　　 8,641 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,853,080 円（　　　　　 28,971 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,331,741 円
②総費用	1,149,294 円
③純収益　①－②	4,182,447 円
④建物等に帰属する純収益	3,853,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	329,367 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	320,836 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,412 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,826,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,300 円／㎡）