鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高崎 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６８ -5038	高崎市		更地	（　）	ほぼ正方形	南8.6m市道、南5m、北2.5m、三方路		１中専 (70,200)
b	２２５ -4139	高崎市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	２７０ -23064	高崎市		更地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、北5.4m、南4.8m、三方路		商業 (90,360)
d	２４０ -4030	高崎市		建付地	（　）	不整形	南20m市道、西8m、角地		準住居 (70,200)
e	２４０ -4039	高崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東8.5m市道、東5.5m、北4.6m、三方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,868	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.7]	117,939	100 [ 54.1]	218,002	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	225,000
b	(　 ) 90,359	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	89,650	100 [ 58.2]	154,038		159,000
c	(　 ) 75,631	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	73,575	100 [ 50.7]	145,118		149,000
d	(　 ) 103,721	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	105,946	100 [ 58.1]	182,351		188,000
e	(　 ) 61,161	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 86.6]	89,164	100 [ 55.9]	159,506		164,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -37.5
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.5
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -42.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -33.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -34.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -13.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

高崎 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンション用地と判断されるので、開発法を適用し、賃貸を想定した収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,892,466,176	1,681,172,034	13	443,800	5,276.00	271,000	6,369.85
⑧開発法による価格	211,294,142 円　　　　（　 160,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 -43　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,319 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,319.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
700.82 ㎡	6,369.85 ㎡	5,276.00 ㎡	1,093.85 ㎡	5,276.00 ㎡	ＳＲＣ・14F ( 67 戸) 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 53.1 ％）	（ 482.9 ％）	（ 400.0 ％）	（ 82.9 ％）	（ 82.83 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	40.5 ｍ 29.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

443,800 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 443,800 円／㎡　　×　　 5,276.00 ㎡　　＝　　　　 2,341,488,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,341,488,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 271,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 279,130 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 279,130 円／㎡　　×　　　 6,369.85 ㎡　　＝　　　　 1,778,016,231 円
	⑤a開発負担金	10,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,341,488,800 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 234,148,880 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,022,165,111 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	7 ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	187,319,104 円	( 8 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 160,775,987 円
	販売総額(2期)	1,685,871,936 円	( 72 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,361,173,001 円
	販売総額(3期)	468,297,760 円	( 20 ％)	×　　0.7912	（ 23 ヶ月）	＝　　 370,517,188 円
収入合計		－	－	－	－	1,892,466,176 円
支出	建築工事費(1期)	177,801,623 円	( 10 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 162,226,201 円
	建築工事費(2期)	177,801,623 円	( 10 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 152,607,133 円
	建築工事費(3期)	1,422,412,985 円	( 80 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,148,456,244 円
	開発負担金	10,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 9,312,000 円
	販売管理費(1期)	140,489,328 円	( 60 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 128,182,463 円
	販売管理費(2期)	93,659,552 円	( 40 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 80,387,993 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,681,172,034 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,892,466,176 円　　－　　　　　　 1,681,172,034 円　　＝　　　　　 211,294,142 円 160,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
高崎 -43　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高崎 -43

群馬県

群馬第２

氏名

不動産鑑定士　茂原　太年

TEL.

鑑定評価額

211,000,000 円

１㎡当たりの価格

160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高崎市真町８番外 (高崎駅周辺（西口）２１街区８外)				②地積　(㎡)	1,319 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1.5:1	共同住宅ＳＲＣ14	中高層マンションが多く見られる住宅地域	東22m市道、三方路	水道、ガス、下水	高崎 680m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業が進行中の
地域

街

路

基準方位　北、２２
ｍ市道

交通

施設

高崎駅北西方

680m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ高崎駅から徒歩圏内の中高層マンションを中心とした住宅地域。土地区画整理事業が進行中であり、また駅
周辺では開発も進み、マンション素地に対する需要は強く、地価は底堅く推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 161,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 159,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ高崎駅の徒歩圏を中心とした分譲マンションが見受けられる地域で、主な需要者は県内外のマンショ
ン開発業者が想定される。駅周辺の再開発等により、マンション需要は強く、それに伴いマンション素地に対する需要
も高まっている。なお、マンション用地は個別性が強く、取引の中心となる価格帯は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、不動産の需給動向を反映した複数の取引事例から求められた実証的な価格である。一方、開発法による価
格は、想定要素を含むため不確実性を伴うものの、主な需要者がマンション開発業者である点を考慮すれば一定の規範
性を有すると認められる。よって、比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内随一の商業都市で、中心部の需要は根強
いものがある。新型コロナウイルス感染症の
影響は和らぎ、ＪＲ高崎駅周辺の開発も一服
傾向。

これまでの駅周辺の開発により、マンション
需要は根強いものがある一方、供給は限定的
なため、地価は強含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

高崎 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６８ -5003	高崎市		更地	（　）	不整形	西32m県道、東8m、二方路		商業 (90,400)
b	２７０ -23003	高崎市		更地	（　）	不整形	北7.6m市道、西5.5m、角地		商業地区計画等 (90,600)
c	２３６ -23027	高崎市		更地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２３６ -23058	高崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 303,729	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	331,907	100 [ 198.0]	167,630	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 305,205	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	313,934	100 [ 195.6]	160,498		165,000
c	(　 ) 89,286	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	96,198	100 [ 64.5]	149,144		154,000
d	(　 ) 77,573	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,728	100 [ 52.2]	148,904		153,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　+102.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　+110.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

高崎 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,857,874,940	1,647,614,994	13	432,000	5,276.00	263,000	6,369.85
⑧開発法による価格	210,259,946 円　　　　（　 159,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 -43　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,319 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,319.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
700.82 ㎡	6,369.85 ㎡	5,276.00 ㎡	1,093.85 ㎡	5,276.00 ㎡	ＳＲＣ・14F ( 67 戸) 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 53.1 ％）	（ 482.9 ％）	（ 400.0 ％）	（ 82.9 ％）	（ 82.83 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	40.5 ｍ 29.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

432,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 432,000 円／㎡　　×　　 5,276.00 ㎡　　＝　　　　 2,279,232,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,279,232,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 263,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 270,890 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 270,890 円／㎡　　×　　　 6,369.85 ㎡　　＝　　　　 1,725,528,667 円
	⑤a開発負担金	10,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,279,232,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 227,923,200 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,963,451,867 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	182,338,560 円	( 8 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 154,914,841 円
	販売総額(2期)	1,641,047,040 円	( 72 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,338,602,071 円
	販売総額(3期)	455,846,400 円	( 20 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 364,358,028 円
収入合計		－	－	－	－	1,857,874,940 円
支出	建築工事費(1期)	172,552,867 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 159,059,233 円
	建築工事費(2期)	172,552,867 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 149,620,591 円
	建築工事費(3期)	1,380,422,934 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,126,010,987 円
	開発負担金	10,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 9,407,000 円
	販売管理費(1期)	136,753,920 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 126,059,763 円
	販売管理費(2期)	91,169,280 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 77,457,420 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,647,614,994 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,857,874,940 円　　－　　　　　　 1,647,614,994 円　　＝　　　　　 210,259,946 円 159,000 円／㎡