別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 高崎 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -42 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　菅谷　隆雄   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 62,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市並榎町１８４番７ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,184) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等も見られる住 宅地域 東4.6m市道 水道、ガス、下水 北高崎 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   220 ｍ、南   250 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　４ ．６ｍ市道 交通 施設 北高崎駅南西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 街路の系統・連続性がやや劣る住宅地域であるが、市街地へのアクセスは良好で、潜在的な需要は根強いことか ら、地価は横這いから上昇傾向へと転じた。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市街地周辺部に所在する住宅地域。需要者は高崎市に在住または在勤する自己住居を目的とする一次 取得者層が中心である。当地域は街路条件に難点が認められるが、各種施設への接近性は良好であり、供給は少ないも のの、潜在的な土地需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は、土地は１８０㎡程 度で１，２００万円前後、新築の戸建住宅で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の中にアパート等も見られる住宅地域であるが、画地規模が小さく賃貸を想定することが困難なため、収益還 元法は適用できなかった。一方、比準価格は市内の代替競争関係にある住宅地に存するものを中心に、規範性の高いも のを採用して得られており説得力を有する。以上より、同一需給圏内の取引事例から求められた実証性の高い比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,500 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [118.8] [103.0] 100 62,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス対策も進み、社会経済活 動が正常化しつつある中、ウクライナ情勢に 伴う物価高や円安等による地価動向への影響 が懸念される。 市街地にもアクセス良好で、小学校等にも近 く生活利便性は優位であり、供給はやや少な いものの、根強い土地需要のある地域である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +21.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％