別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高崎 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -40 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠彰   TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 42,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市新町字町南１５６９番１１ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 新町 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新町駅に近い既成住宅地域 街 路 基準方位北４．０ｍ 市道 交通 施設 新町駅南東方 420m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 新町駅から徒歩圏に所在し、利便性、接近性に優れる住宅地であり、首都圏通勤者の需要も見込めるものの、地 価は小幅ながら下落基調が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市新町、吉井町、藤岡市を中心とした住宅地で、特に新町駅徒歩圏の住宅地域に代替競争関係が認め られる。需要者は高崎市又は藤岡市に在住・勤務する自己住居を目的とする個人が中心で、駅至近であることによる利 便性の高さや希少性等から、一定の競争力を有している。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で、８００～９０ ０万円程度、新築住宅を含む場合で２，０００万円前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。戸建住宅を中心とす る地域であり、画地規模が小さいことから、市場性を有する共同住宅を想定することが困難なため収益還元法は適用で きなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [ 71.4] [104.0] 100 42,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口３７万人を擁する県内最大都市。住宅地 については、区画整理地や利便性良好な地域 、特にＪＲ高崎駅徒歩圏で底堅い需要が見ら れる。 駅至近の住宅地であり、地価は下落傾向にて 推移しているものの、一定の需要の見込める 地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％