別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 高崎 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -36 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　菅谷　隆雄   TEL.

鑑定評価額 7,580,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市箕郷町西明屋字明屋１１３番２ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 北4m市道 水道、下水 北高崎 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　４ ｍ市道 交通 施設 北高崎駅北西方 8.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の低層住宅を中心とする旧箕郷町の中心部の住宅地域であるが、旧来からの既存住宅地域であり、新興住宅 地に比べて競争力は劣り、当面は地価の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧箕郷町の住宅地域である。需要者は高崎市や前橋市に在住または勤務する自己住居を目的とする個人が 中心で、周辺市町村からの購入も見られる。当該地域は旧箕郷町の中心部付近に位置するため比較的利便性は良いが、 旧来からの住宅地域であり、高崎市街地や新興住宅地域との比較における競争力は低下しており、需要は減退している 。市場の中心となる価格帯は土地は２５０㎡程度で８００万円前後、新築の戸建て住宅は２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も散見されるが、自用の戸建住宅が多く、画地規模も比較的小さいため賃貸市場が想定できず、収益 還元法は適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における自用目的の比較可能な取引事例から求めた もので、説得力を有するものと思料する。よって、実証性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス対策も進み、社会経済活 動が正常化しつつある中、ウクライナ情勢に 伴う物価高や円安等による地価動向への影響 が懸念される。 旧箕郷町中心部に近い旧来からの住宅地域で あるが、商業地の衰退と共に、住宅地需要も 減退し、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％