別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 高崎 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -32 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　神林　宏明   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 65,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市天神町３７番 ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 高崎問屋町 860m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   100 ｍ、南   170 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地に近いが、やや系 統連続性に劣る住宅地域 街 路 基準方位北４．０ｍ 市道 交通 施設 高崎問屋町駅南方 860m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり、街路条件に劣るが、中心地、幹線道路、利便施設等への接近性から潜在需要は底堅い。 地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎環状線内に属する価格中位の住宅地域。需要者は高崎居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入 者も見られる。中心市街地に比較的近く、利便性が比較的良好な住宅地域にあり、潜在的な需要は根強いものの、ピン ポイントでは街路条件に劣り、供給も少ないことから、土地取引は少ない。土地は２００㎡程度で、１，３００万円前 後、新築戸建住宅は２，６００～２，７００万円程度の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。戸建住宅を中心とす る地域であり、画地規模が小さいことから、市場性を有する共同住宅を想定することが困難なため収益還元法は適用を 断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,500 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [111.9] [102.0] 100 65,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高崎駅周辺部では大型公共施設の整備など再 開発が進行、交通機関の充実などにより北関 東・甲信越の拠点都市としての重要性が増加 。 既成住宅地域で、潜在的に需要は底堅く景気 回復、値頃感等により、地価は下げ止まって いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +13.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％