別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 高崎 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -31 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　神林　宏明   TEL.

鑑定評価額 8,510,000 円  １㎡当たりの価格 43,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市倉賀野町字原東２８４１番 ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,176) 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅のほかアパ ートや空地もある住 宅地域 西4.4m市道 水道、ガス、下水 倉賀野 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地から距離があり、 利便性に劣る住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ．４ｍ市道 交通 施設 倉賀野駅東方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 街路幅員がやや狭い旧来の住宅地域で、生活利便性が劣り需要は弱含み。地域に特段の変動要因は認められず、 今後も現状維持傾向での推移が予測される。地価はやや下落傾向が継続。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市郊外に位置する住宅地域。需要者の中心は高崎市に在住または在勤する自己居住を目的とする勤労 者世帯であるが、他市町からの転入も見られる。当地域は市街地から遠く、街路幅員も狭いなどの難点が認められるこ とから取引動向は低調である。土地は２００㎡程度で９００万円前後、新築の戸建物件は２，３００万円前後が取引の 中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域でアパートが見られるが、戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、画地規模が小さく市場性のある共同住宅の 想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であることから、実 証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,000 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [141.4] [102.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高崎駅周辺部では大型公共施設の整備など再 開発が進行、交通機関の充実などにより北関 東・甲信越の拠点都市としての重要性が増加 。 国道１７号東側背後の住宅地域で、市街地住 宅地と比較して利便性が劣るため、需給動向 は弱含みとなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +29.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％