別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高崎 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -22 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　健太郎   TEL.

鑑定評価額 6,380,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市下里見町字小五郎谷戸９２９番１外 ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (50,100) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる郊外の住 宅地域 南西5.1m市道 水道、下水 群馬八幡 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅の中に農地等も混在 する幹線道路背後の住宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ．１ｍ市道 交通 施設 群馬八幡駅北西方 3.5km 法令 規制 （都） １中専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路の背後に存する郊外の既成住宅地域で、農地、空地等が混在し周囲の環境も変化がないため土地需要が 弱く、当面は地価の下落が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧郡部を中心とした郊外の住宅地域である。需要者の中心は旧榛名町に地縁性を有する第１次取得者が多 く見受けられる。当該地域は旧高崎市に近接する幹線道路背後の住宅地域であるが、利便性の良好な他の郡部等に位置 する住宅地域と競合するため需要は弱い。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で６００万円前後、新築住宅を含 む場合で２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的が主で、類似地域において多数の価格牽連性の有る取引事例を収集出来た。標準地の存する地域は戸建住宅が 中心の地域であり、アパート等の賃貸目的の需要は乏しく競争力のある共同住宅を想定することが困難であるため、土 地価格に見合う賃料水準が形成されていない。快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性の有る取引事例より求め た比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [105.5] [102.0] 100 27,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は薄れつつあるものの、先行 きは依然不透明である。高崎市は地価の上昇 地点が見受けられる一方、郡部地域等の衰退 の二極化が進む。 競合する利便性の良好な住宅地域と比較する と熟成度が低く、需要が低迷しているため、 地価は下落傾向にある。 個別的要因の変動は特に無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +4.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％