別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 高崎 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -18 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　君島　准逸   TEL.

鑑定評価額 9,790,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市石原町字鶴辺３５４８番５３ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 高崎 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南    80 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地南西部に位置する丘陵 地勢の住宅団地 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 高崎駅南西方 3.3km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地勢の住宅団地であり、市街地から遠く生活利便性に劣ることや住民の高齢化を反映して需給動向は低調で ある。よって、当地域の地価は下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市の郊外に展開する住宅地域。需要者は高崎市内に在住又は在勤する勤労者世帯やファミリー層が中 心であるが、圏外からの転入者も散見される。当地域は市街地から遠隔に位置する傾斜地勢の住宅団地であり、生活利 便性に難点が認められる。したがって、相対的に市場競争力が低下しており、需給動向は低調である。市場の中心価格 帯は、土地は２００㎡程度で８００万円前後、新築住宅は２，２００万円～２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅が建ち並ぶ丘陵地勢の住宅団地であり、最有効使用の観点から共同住宅を想定することが困難である ため、収益還元法は適用しない。一方、比準価格は信頼性、規範性が高い類似地域内の取引事例から適切に比準して求 められた実証的且つ客観的な価格である。以上、当地域は居住の快適性を重視する住宅団地であることから、市場の実 勢を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,000 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [158.1] [100.0] 100 37,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内最大の人口を有する中核都市であるが、 商業地は高崎駅周辺を除き商況が低迷してお り、住宅地は生活利便性の高低により二極化 が進んでいる。 傾斜地勢の大規模住宅団地で、住民の高齢化 が進んでおり、相対的に市場競争力は弱く、 需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％