別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高崎 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -17 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　玄   TEL.

鑑定評価額 9,880,000 円  １㎡当たりの価格 54,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市上佐野町字屋敷北２６２番３外 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:1.2 住宅 Ｓ3 一般住宅、店舗併用 住宅等が混在する住 宅地域 南西4.8m市道 水道、ガス、下水 高崎 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅のほか、店舗併用住 宅も見られる住宅地域。 街 路 基準方位北　　４． ８ｍ市道 交通 施設 高崎駅南東方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特に大きな変動は見当たらず、今後も変わらず現状維持傾向にあると推測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市内の住宅地域一円である。主な需要者は市内在住の勤労者世帯が中心である。小学校やスーパーマ ーケット、また公共の施設等が徒歩圏内にあることから、勤労者世帯からの需要は安定している。市場の中心価格帯は 、１，０００万円から１，５００万円。新築戸建住宅では２，５００万円から３，０００万円程度で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。共同住宅を想定するには一定の規模が必要であるが標準地は共同住 宅の建築を想定できる規模には至っていないため、収益還元法は適用しない。比準価格は代替競争関係にある住宅地域 に存する規範性の高い取引事例から試算されており説得力を有する。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、現実の 市場で取引された価格を基礎とした比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,000 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [113.7] [104.0] 100 54,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は、人口減少、高齢化等により一 部の区画整理地などを除いては地価は下落傾 向が続いている。 利便性は高いが、地価は横這いで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％