別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 高崎 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -14 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　寛   TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市三ツ寺町字村前道下９６９番５ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 西4.5m市道 水道、下水 北高崎 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路背後の中小規模一般 住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 北高崎駅北方 4.4km 法令 規制 １中専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧群馬町に所在する成熟した住宅地域であるが、周辺の区画整理地と比べ街路条件、環境条件等の点でやや見劣 りすることから、相対的な地位の低下が見込まれ、地価は小幅ながら下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高崎市旧群馬町に所在する住宅地域である。主たる需要者は高崎市内の居住者で自己所有を目的とし た勤労者世帯が中心となっている。旧群馬町内でも相対的に利便性の良好な地域の土地取引は堅調であるが、その他地 域ではやや低調で、地価は弱含み傾向と言える。市場の中心価格帯について土地は２００㎡程度で８００～９００万円 程度、新築戸建住宅で２，０００万円～２，８００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。標準地は共同住宅の 建築を想定できる画地規模にないため収益還元法を適用することが困難であり、収益価格を求めることができなかった 。当該地域は既成住宅地域であり、周辺地域の取引動向が価格形成に大きく影響することから、市場の実態を反映した 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 69.1] [102.0] 100 41,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内随一の商業都市で県下第１位の人口を有 する。新幹線、高速道路の分岐点になってお り、交通拠点都市としての重要性は高い。 区画整理地区と比較して、街路条件や利便性 の面でやや劣ることから相対的な土地需要は やや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％