別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高崎 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -5 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　玄   TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市足門町字鶴巻１６１４番１ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南西4.8m市道 水道 群馬総社 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西    30 ｍ、南   220 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校や群馬支所等の公共施 設に近い住宅地域 街 路 基準方位北　４．８ ｍ市道 交通 施設 群馬総社駅南西方 5.0km 法令 規制 １中専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に近接する住宅地域であり、市街地周辺及び新興住宅地域と比較して相対的競争力は弱く、地価 は弱含む傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市内の住宅地域である。需要者は高崎市に在住または在勤する自己住居を目的とする個人が中心で、 周辺及び他県からの転入も散見される。当該地域は、住宅の中に農地が散見され、相対的に競争力は弱く、需給動向は 低調である。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡程度で９００万円程度、新築の戸建住宅は、２，３００万円 程度程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争等の関係が特に強い旧群馬町内の取引事例を中心に採用し、当該事例に適切な補修性を行い、かつ 地域要因の比較を行って求められた実証的な価格であり、説得力を有している。収益価格については戸建住宅を中心と する住宅地域であり、画地規模が小さく共同住宅を想定することが現実的でないため、収益還元法は適用しない。以上 より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 72.2] [104.0] 100 40,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は、人口減少、高齢化等により一 部の区画整理地等を除いては地価は下落傾向 が続いている。 高崎渋川バイパス沿いにＪＡファーマーズ等 の店舗がオープンし、旧群馬町の利便性が向 上した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％