別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 前橋 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 9-3 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　仁   TEL.

鑑定評価額 41,800,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市鳥取町１５８番７外 ②地積 　(㎡) 2,447   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ整然とした工 業団地 東8m市道 水道、ガス、下水 前橋 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   220 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外に早期に開発された画地 規模混在の工業団地 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 前橋駅北東方 5.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別の変動はみられず、標準的使用は当面現状並で推移と予測する。県内工業地の需要が堅調なこと に加え上武国道にも近いことから当地域も当面地価水準はやや上昇傾向にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、群馬県中央部を中心とする北関東圏の工業地域の圏域。需要者の中心は県内外の製造業者や倉庫業者が 想定される。首都圏に近く高速交通網が発達し、災害も少ないことから、当県内工場地への需要は増加しており、当地 域についても周辺街路整備の向上も相俟ってコロナ禍ではあるが需要は比較的堅調に推移している。取引される価格帯 は業種や画地規模によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだされない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は物流関連事例も含めて広域的に取引事例を選択し採用した。各事例は業種間格差等を反映していたが補修正 は適正で、客観的かつ実証的である。収益価格は当地域が自社工場を中心とする地域で賃貸工場の事例は少なく、賃貸 市場の熟成度は低いため、収益価格は求められなかった。そこで、取引の実態を反映し実証的である比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [131.9] [100.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県庁所在都市。人口は減少傾向。新型コロナ の不安は残るが、土地需要は改善傾向。工業 地需要は堅調。住宅地や商業地及び地域間で の２極化拡大。 県内工業地への選好性の高まり等を受け、需 要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％