別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 前橋 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 9-2 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　立木　圭   TEL.

鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市力丸町４７４番 ②地積 　(㎡) 7,927   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 倉庫兼車庫 Ｓ2 中規模の運送関連の 事業所、倉庫が多い 工業団地 北16m市道、背面道 水道 駒形 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   290 ｍ、西   580 ｍ、南     0 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 前橋南インターチェンジに近 い流通業務主体の工業団地 街 路 北１６ｍ市道、　背 面道 交通 施設 駒形駅南西方 4.3km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 物流関連の事業所、倉庫を中心とした工業団地。地域に特段の変動要因は見られず当面は現状維持傾向にて推移 。県内工業団地への需要の高まりの影響から地価は強含みに転じている。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、群馬県の中部を中心に群馬県全域に及び、中小工場の立地する工業団地や工業地域の範囲。需要者は県 内外の法人企業が想定される。県内工業地は高速交通網等による利便性を背景に、需要が堅調で地価は横這いから上昇 傾向に転じてきている。なお、工場地の取引は新規分譲された工業団地が中心となっており、既存工業地の取引は少な く、市場の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社所有の倉庫、事業所等が多い地域で、流通関連施設の賃貸市場は成立しておらず、賃貸を想定することが困難であ るため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある工業地に存するものを中心に、規範 性の高いものを採用して得られており説得力を有する。以上より、同一需給圏内の取引事例から求められた実証性の高 い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 21,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復が見込まれるが、懸念材 料も多く先行きは不透明。県中南部の県庁所 在地。人口は微減傾向。工業地需要は堅調で ある。 物流関連施設を中心とした工業団地で、特段 の地域変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％