別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 前橋 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 9-1 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　直美   TEL.

鑑定評価額 73,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市大渡町１丁目２３番１５ ②地積 　(㎡) 3,243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2.5 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 団地 南西10m市道 水道、下水 新前橋 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   600 ｍ、南   690 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  88.0 ｍ、規模　　     3,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 前橋市内、幹線道路、前橋Ｉ Ｃに近く利便性の高い工業専 用地域。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 新前橋駅北方 2.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 前橋中心部、幹線道路、高速道路にも近い立地であり需要は底堅い。近隣に物流倉庫が建設され、今後も現状を 維持し地価は安定的から上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内の工業団地、流通団地の圏域、需要者の中心は工業団地等に関連がある企業が多い。県全般では高速 道路網を中心とした交通利便性や分譲価格等の影響で工業団地への進出は堅調傾向に有る。工場立地動向が好調であり 価格も安定傾向を示している。景気の先行きの不透明感は継続しているが、地価は上昇傾向となっている。主産業周辺 の中小工場等の動向も有り、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業地域においては自用目的での取引が中心であり、工場の賃貸市場の成熟の程度は低い。よって多数の価格牽連性を 有する工場の取引事例により比準した比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業系の立地動向が好調であり工業地の供給 不足により既存工業地への需要シフトも見受 けられ地価は上昇傾向を示している。 近隣に物流倉庫の建設も有り、工業地として の多様性が増大し需要も堅調に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％