鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

前橋 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３５ -63	前橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	２３１３８ -72	前橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、南10m、角地		近商 (90,300)
c	２３１３５ -33	前橋市		更地	（　）	台形	南16m県道、東3.4m、角地		１住居 (70,200)
d	２２１３５ -89	前橋市		建付地	（　）	長方形	南15m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２２１１２ -64	前橋市		建付地	（　）	不整形	北西15m県道、南東20m、二方路		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,410	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,492	100 [ 107.9]	76,452	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	80,300
b	(　 ) 96,687	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	92,083	100 [ 120.6]	76,354		80,200
c	(　 ) 89,499	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	91,417	100 [ 120.3]	75,991		79,800
d	(　 ) 84,342	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,342	100 [ 110.6]	76,259		80,100
e	(　 ) 74,569	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	74,756	100 [ 95.9]	77,952		81,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +19.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,100 円／㎡]

前橋 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難なため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,907,236	1,514,149	6,393,087	4,529,520	1,863,567	（　0.9737） 1,814,555	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	37,803,229 円　　　　（　 50,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	330.57	Ｓ2	370.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	748 ㎡	35.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 31.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.57	100.0	330.57	1,801	595,357	3.0	1,786,071
							2.0	1,190,714
2～ 2	店舗	39.67	100.0	39.67	1,801	71,446	3.0	214,338
							2.0	142,892
～

～

～

計		370.24	100.0	370.24		666,803		2,000,409
								1,333,606

⑨年額支払賃料	666,803 円　×　12ヶ月　＝　 8,001,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 370.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,001,636 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 536,110 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,465,526 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,000,409 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,664 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,333,606 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.3400　＝　 423,046 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,907,236 円　　　　（　 10,571 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２２賃　　　　-2	2,018 ( 1,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,838	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,908 円/㎡　月額支払賃料（　 1,801 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１２２賃　　　　-3	1,943 ( 1,942)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,981
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	194,400 円	64,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	240,049 円	8,001,636　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 431,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 518,400 円	64,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	64,800 円	64,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,800 円	64,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,514,149 円　（　　　　　　 2,024 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 370.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,529,520 円（　　　　　 6,056 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,907,236 円
②総費用	1,514,149 円
③純収益　①－②	6,393,087 円
④建物等に帰属する純収益	4,529,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,863,567 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,814,555 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,426 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,803,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
前橋 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

前橋 5-19

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　堀口　由紀子

TEL.

鑑定評価額

59,300,000 円

１㎡当たりの価格

79,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	前橋市元総社町字稲葉１０６番				②地積　(㎡)	748 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1.5:1	店舗Ｓ2	中低層の事務所、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西31m国道、北東側道	水道、ガス、下水	新前橋 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道沿いに大型店舗が連坦す
る路線商業地域

街

路

３１ｍ国道

交通

施設

新前橋駅北方

750m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大型の店舗等が連坦する路線商業地域。コロナ渦の影響はあるものの撤退する店舗は見受けられず、地域要因に
特段の変動はない。地価の下落幅は縮小傾向にあるが今後も下落傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は前橋市及び隣接市の路線商業地域の存する圏域である。需要者は自社の事業用不動産としての取得を目的
とする県内外法人や地元企業が中心になると考えられる。規模の大きな飲食系店舗や事業所等が連坦しているが商況の
低迷や価格水準の高さ等を背景とし需要は弱含みである。供給は限定的で取引規模等にばらつきがあり需要の中心価格
帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は国道沿いの路線商業地域である。周辺は自社の事業用不動産の割合が多く賃貸市場の成熟度は低く、収益価
格は低位に試算された。典型的需要者は事業効率性や収益性を考慮しつつ、他の代替競争不動産の市場での取引動向も
注視し意思決定している。本件では更地及び建付地の規範性を有する事例も収集出来たことから、市場の取引実態を反
映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　前橋 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,900 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[ 83.6]

[105.0]
100

79,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

取引価格は旧市内は下落～横ばい、旧郡部は
下落傾向。一部では上昇に転じた地点もあり
回復傾向を見せるも、二極化が進んでいる。

国道沿いの路線商業地域。大規模な画地が多
く店舗・事務所の集積度は比較的高い。価格
に影響を及ぼすような地域要因の変動は見ら
れない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

前橋 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２６ -11	前橋市		建付地	（　）	不整形	北西16m県道、中間画地		準工 (60,200)
b	２３１１２ -11	前橋市		更地	（　）	ほぼ台形	北西20m県道、北5.5m、角地		近商 (100,200)
c	２３１３５ -63	前橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	２３１３８ -72	前橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、南10m、角地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,041	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,041	100 [ 75.6]	75,451	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	79,200
b	(　 ) 75,980	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	73,767	100 [ 92.1]	80,094		84,100
c	(　 ) 82,410	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,492	100 [ 105.9]	77,896		81,800
d	(　 ) 96,687	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	92,083	100 [ 112.0]	82,217		86,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,100 円／㎡]

前橋 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,938,061	1,539,450	6,398,611	4,613,400	1,785,211	（　0.9737） 1,738,260	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	36,213,750 円　　　　（　 48,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	340.00	Ｓ2	375.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	748 ㎡	35.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 31.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸し、（１階店舗、２階はバックヤード）、平置き駐車場

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	340.00	100.0	340.00	1,850	629,000	3.0	1,887,000
							1.0	629,000
2～ 2	店舗	35.00	100.0	35.00	1,850	64,750	3.0	194,250
							1.0	64,750
～

～

～

計		375.00	100.0	375.00		693,750		2,081,250
								693,750

⑨年額支払賃料	693,750 円　×　12ヶ月　＝　 8,325,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,325,000 円　　×　　 7.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 624,375 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,700,625 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,081,250 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,252 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 693,750 円　×　　 92.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　 218,184 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,938,061 円　　　　（　 10,612 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１５３賃　　　　-1	1,720 ( 1,626)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,906	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,930 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１５３賃　　　　-5	2,086 ( 2,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,151
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	198,000 円	66,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	249,750 円	8,325,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 431,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 528,000 円	66,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	66,000 円	66,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,000 円	66,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,539,450 円　（　　　　　　 2,058 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,000,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,613,400 円（　　　　　 6,168 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,938,061 円
②総費用	1,539,450 円
③純収益　①－②	6,398,611 円
④建物等に帰属する純収益	4,613,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,785,211 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,738,260 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,324 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,213,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,400 円／㎡）