別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 前橋 5-17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 5-17 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　武井　清   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市富士見町小暮字西所替戸２３１番１外 ②地積 　(㎡) 630   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (87,191) 台形 1:2 店舗兼倉庫 Ｓ2 店舗、住宅等が混在 する路線商業地域 南西7.8m県道、南東側道 水道、下水 前橋 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗、住宅等が混在する路線 商業地域であるが、商況性に 乏しく需要は低迷している。 街 路 ７．８ｍ県道 交通 施設 前橋駅北東方 7.6km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は店舗、住宅等が混在する路線商業地域であるが、商況性に乏しく、現時点において回復の兆しは見ら れない状態である。地価は需要低迷を反映して弱含み傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市郊外の住商混在型の商業地域で周辺背後の住宅地も含む。主たる需要者層は店舗、営業所等を目的 とする市内法人及び個人が中心である。圏内需要は店舗の郊外型化や複合型化の影響を受けて旧来型の既成商業地の需 要は依然として低迷している。近隣地域は商況性に乏しく需要は低迷しており、現時点において回復の兆しは見られな い。取引が少なく中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行 って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格については、賃貸市場の衰退により新規の賃貸事例が見出せ ず賃貸需要が見込めないため適用できなかった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　渋川 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [ 80.6] [101.0] 100 30,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 再開発等の進行地域がある一方、衰退傾向を 続けている地域もあり、多極化している。コ ロナ禍の影響は商業地域の特性により差があ る。 店舗、住宅等が混在する路線商業地域である が、商況性に乏しく需要は低迷している。現 時点において回復の兆しは見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％