別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 前橋 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 5-13 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　堀口　由紀子   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 20,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市粕川町西田面２０８番３ ②地積 　(㎡) 994   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） （地域拠点地区） (80,200) 不整形 1:1 店舗 Ｓ2 店舗兼住宅、市役所 施設が混在する近隣 商業地域 北西11m県道、南西側道 水道 粕川 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いの用途が混在する郊 外路線商業地域 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 粕川駅南方 400m 法令 規制 （都）  (70,200) （地域拠点地区） ⑤地域要因の将 　来予測 低層店舗・事務所・一般住宅等が建ち並ぶ郊外路線商業地域で、建物の連坦性は低く商況に劣る。地域要因に特 段の変動はなく今後も現況を維持すると予測される。地価は引き続き下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市及び隣接市郊外の路線商業地域・住商混在地域の存する圏域である。需要者は事業用の利用目的の 地縁的選好性を有する地元中小企業や個人事業主等が考えられる。郊外に位置し商業系の用途のほか一般住宅も混在し 商況に劣ることから選好性は低い。当該地域における取引は少なく需要の中心価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は郊外路線商業地域ではあるが、閉鎖店舗も散見され、住居系用途の建物も混在し商業色は希薄である。賃貸 市場は衰退し賃貸事例は見出せず、収益物件への投資想定が困難なため収益還元法の適用は見送った。典型的需要者は 市場での代替競争不動産の取引価格を重視して意思決定を行う傾向にあり、市場の実態を反映した比準価格の説得力は 高いと思料される。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 5-23                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [145.3] [100.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引価格は旧市内は下落～横ばい、旧郡部は 下落傾向。一部では上昇に転じた地点もあり 回復傾向を見せるも、二極化が進んでいる。 粕川地区に存する郊外路線商業地域。商業色 は希薄で衰退傾向にある。価格に影響を及ぼ すような地域要因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％