鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

前橋 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３５ -63	前橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	２３１３８ -72	前橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、南10m、角地		近商 (90,300)
c	２３１３５ -33	前橋市		更地	（　）	台形	南16m県道、東3.4m、角地		１住居 (70,200)
d	２２１３５ -89	前橋市		建付地	（　）	長方形	南15m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２３１３５ -5	前橋市		更地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,410	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,492	100 [ 128.5]	64,196	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,200
b	(　 ) 96,687	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	92,083	100 [ 143.2]	64,304		64,300
c	(　 ) 89,499	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	91,417	100 [ 142.8]	64,018		64,000
d	(　 ) 84,342	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,342	100 [ 131.6]	64,090		64,100
e	(　 ) 70,006	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	87,508	100 [ 137.9]	63,458		63,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +23.5
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +29.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,200 円／㎡]

前橋 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難なため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,029,987	334,439	1,695,548	1,447,240	248,308	（　0.9718） 241,306	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,134,170 円　　　　（　 36,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	59.50	ＬＳ2	119.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	140 ㎡	6.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階住宅１戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	59.50	100.0	59.50	1,589	94,546	2.0	189,092
							1.0	94,546
2～ 2	居宅	59.50	100.0	59.50	1,382	82,229	1.0	82,229
							1.0	82,229
～

～

～

計		119.00	100.0	119.00		176,775		271,321
								176,775

⑨年額支払賃料	176,775 円　×　12ヶ月　＝　 2,121,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 119.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,121,300 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 176,068 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,945,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	271,321 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,488 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 176,775 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 82,267 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,029,987 円　　　　（　 14,500 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２２賃　　　　-2	2,018 ( 1,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [141.0]	100 [100.0]	1,590	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,659 円/㎡　月額支払賃料（　 1,589 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１２２賃　　　　-3	1,943 ( 1,942)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,727
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	58,200 円	19,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	63,639 円	2,121,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 155,200 円	19,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	19,400 円	19,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,400 円	19,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 334,439 円　（　　　　　　 2,389 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,400,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 119.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,447,240 円（　　　　　 10,337 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,029,987 円
②総費用	334,439 円
③純収益　①－②	1,695,548 円
④建物等に帰属する純収益	1,447,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	248,308 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	241,306 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,724 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,134,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
前橋 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

前橋 5-8

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　近藤　仁

TEL.

鑑定評価額

8,900,000 円

１㎡当たりの価格

63,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	前橋市昭和町２丁目２３０番３｢昭和町２－２－７｣				②地積　(㎡)	140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:3.5	店舗兼住宅Ｓ2	小売店舗のほか住宅等も混在する近隣商業地域	南西11m市道	水道、ガス、下水	前橋 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

２階建程度の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地中心部の幹線市道沿い
の旧くからの近隣商業地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

前橋駅北西方

2.4km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

沿道の既成商店街で住宅等への用途移行も進行しているが、標準的使用は当面現状並で推移と予測。利便性等優
位で用途の多様性も有するが、新型コロナの不安も残り当面地価水準はやや弱含み傾向にて推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は前橋市内中心部を主とする近隣型商業地域の範囲。需要者の中心は商業系施設を目的とする個人や地元法
人。郊外部の大規模店舗への顧客の移動等により商況は低迷傾向が続いており、収益性の低下に加えコロナ不安も残り
、土地需要は低迷している。域内では取引が少なく規模や価格帯はまちまちであるため需要の中心となる価格帯は見い
だせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自用店舗が多く、事業者向け賃貸市場の成熟の程度は低い。幹線市道沿いの商業地域ではあるものの用途
や規模は多様で適正賃料は見いだしにくく、賃料の遅行性等もあり収益価格は低めに試算されたものと考えられる。そ
こで、信頼性の高い多数の商業系の取引事例から求められた実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考とし、前
年公示価格等及び周辺公示地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　前橋 5-13                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     63,700 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県庁所在都市。人口は減少傾向。新型コロナ
の不安は残るが、土地需要は改善傾向。工業
地需要は堅調。住宅地や商業地及び地域間で
の２極化拡大。

値頃感や用途の多様性から選好性は高いもの
の、新型コロナへの懸念もみられ、需要は低
迷している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

-0.2 ％

３　試算価格算定内訳

前橋 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３５ -94	前橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	２３１１２ -11	前橋市		更地	（　）	ほぼ台形	北西20m県道、北5.5m、角地		近商 (100,200)
c	２３１３５ -5	前橋市		更地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	２３１３５ -63	前橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,952	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,550	100 [ 105.5]	63,081	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,100
b	(　 ) 75,980	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	73,767	100 [ 112.9]	65,338		65,300
c	(　 ) 70,006	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	87,508	100 [ 139.0]	62,955		63,000
d	(　 ) 82,410	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,492	100 [ 128.5]	64,196		64,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.5
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +31.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +23.5
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,200 円／㎡]

前橋 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,215,047	384,759	1,830,288	1,588,980	241,308	（　0.9718） 234,503	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,989,426 円　　　　（　 35,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	67.06	ＬＳ2	134.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	140 ㎡	6.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階は平均専有面積約３３㎡でファミリータイプ２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	67.06	100.0	67.06	1,490	99,919	2.0	199,838
							1.0	99,919
2～ 2	共同住宅	67.06	100.0	67.06	1,325	88,855	1.0	88,855
							1.0	88,855
～

～

～

計		134.12	100.0	134.12		188,774		288,693
								188,774

⑨年額支払賃料	188,774 円　×　12ヶ月　＝　 2,265,288 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 134.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,265,288 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 142,713 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,122,575 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	288,693 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,705 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 188,774 円　×　　 93.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 89,767 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,215,047 円　　　　（　 15,822 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１５４賃　　　　-6	1,976 ( 1,920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,794	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,555 円/㎡　月額支払賃料（　 1,490 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１３５賃　　　　-4	1,868 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,483
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,200 円	21,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	67,959 円	2,265,288　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,400 円	21,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,300 円	21,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,300 円	21,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 384,759 円　（　　　　　　 2,748 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,300,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 134.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,588,980 円（　　　　　 11,350 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,215,047 円
②総費用	384,759 円
③純収益　①－②	1,830,288 円
④建物等に帰属する純収益	1,588,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	241,308 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	234,503 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,675 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,989,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,600 円／㎡）