別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 前橋 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 5-7 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　小池　龍太   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 53,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市駒形町字東高島６２番４ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、住宅など の混在する路線商業 地域 南西17m市道 水道、下水 駒形 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  31.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駒形駅南西方に位置する市街 地郊外の路線商業地域 街 路 １７ｍ市道 交通 施設 駒形駅南西方 1.1km 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 広幅員の市道沿いの商業地域であるが、郊外型大規模店舗の進出等の影響を受けて商況は低迷している。今後も 地価は当面下落傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市内の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域一帯である。主たる需要者は店舗併用住宅用地を 求める一般法人・個人事業者等である。路線商業地は業種・業態により需要者が求める条件は異なるため、立地・規模 ・画地条件等により取引価格には幅が見られることから、需要の中心価格帯を見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗併用住宅を中心とする路線型の商業地域で、主たる需要者は自己業務利用を目論む一般法人等であることから、対 象標準地に賃貸用の店舗等を想定することは現実的ではなく収益還元法の適用は断念した。対象標準地の主たる需要者 は取引価格の水準を指標に意思決定することが一般的であることから、比準価格を実証性を有する説得力のある価格で あると判断し、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 5-8                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,900 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [119.4] [100.0] 100 53,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大による一時的 な停滞から徐々に落ち着きを取り戻しつつあ るものの、未だ弱含み傾向の地域も存し地域 毎に濃淡がある。 周辺の大型店舗に顧客を奪われ、衰退傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％