別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 前橋 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 5-5 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　原　孝幸   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市鼻毛石町１９８番７ ②地積 　(㎡) 604   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 店舗 Ｓ1 小売店舗、営業所等 が混在する近隣商業 地域 北9m県道 水道、下水 大胡 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宮城支所中心部の県道沿いに 位置する近隣商業地域 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 大胡駅北東方 3.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の大型店舗等に顧客を奪われて衰退傾向が続いており建物建て替え等の動きは少ない。今後も当面同様の傾 向が継続し、地価下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市支所管内を中心に周辺市町村を含む地域内に存する幹線道路沿いの商業地域で、主な需要者は低層 の店舗併用住宅、低層店舗等を求める宮城支所管内に地縁を有する個人事業者、地場の法人企業等である。宮城支所管 内で最も価格水準の高い近隣型の商業地域であるが、周辺の大型ショッピングモール等に顧客を奪われ新規出店はあま り見られず、衰退傾向が続いている。取引規模は様々なため需要の中心となる価格帯を見いだすことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗併用住宅、低層店舗等の自己業務用不動産としての需要が中心で、賃貸市場の衰退で新規の賃貸事例が見出 せず賃貸需要が見込めないため不適用としたが、農村部で収益性は重視されないため価格決定への影響はないと判断し た。当該地域においては類似不動産の取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であるため、市場性を反映 した実証的な価格である比準価格を採用し代表標準地の均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 5-23                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [141.2] [100.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が 緩和される中で、緩やかに持ち直している。 コンビニ、スーパー、ガソリンスタンド、宮 城支所等がある県道沿いの商業地域であるが 周辺の大型店舗に顧客を奪われて衰退傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％