鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

前橋 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１２ -11	前橋市		更地	（　）	ほぼ台形	北西20m県道、北5.5m、角地		近商 (100,200)
b	２３１３５ -5	前橋市		更地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	２３１３８ -58	前橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	２３１３５ -63	前橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、中間画地		近商 (80,200)
e	２３１３５ -30	前橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業 (80,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,980	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	73,767	100 [ 101.9]	72,392	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,400
b	(　 ) 70,006	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	87,508	100 [ 125.9]	69,506		69,500
c	(　 ) 57,839	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	71,263	100 [ 100.8]	70,697		70,700
d	(　 ) 82,410	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,492	100 [ 117.6]	70,146		70,100
e	(　 ) 103,474	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,595	100 [ 111.5]	71,386		71,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	関係者間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
e	関係者間取引	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,700 円／㎡]

前橋 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,237,889	369,790	1,868,099	1,586,720	281,379	（　0.9714） 273,332	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,694,417 円　　　　（　 32,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	67.06	ＬＳ2	134.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	178 ㎡	6.4 m x 27.4 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し、２階ファミリータイプ２戸（約３４㎡）、平面駐車場確保のため使用容積率が小さい。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	67.06	100.0	67.06	1,533	102,803	3.0	308,409
							0.0	0
2～ 2	居宅	67.06	100.0	67.06	1,333	89,391	1.0	89,391
							1.0	89,391
～

～

～

計		134.12	100.0	134.12		192,194		397,800
								89,391

⑨年額支払賃料	192,194 円　×　12ヶ月　＝　 2,306,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 134.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,306,328 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 115,316 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,191,012 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	397,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,779 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 89,391 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 43,098 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,237,889 円　　　　（　 12,572 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３８賃　　　　-1	1,452 ( 1,395)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,424	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,333 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３８賃　　　　-2	1,234 ( 1,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,356
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	63,300 円	21,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	69,190 円	2,306,328　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,800 円	21,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 369,790 円　（　　　　　　 2,077 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,100,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 134.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,586,720 円（　　　　　 8,914 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,237,889 円
②総費用	369,790 円
③純収益　①－②	1,868,099 円
④建物等に帰属する純収益	1,586,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	281,379 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	273,332 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,536 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,694,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
前橋 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

前橋 5-4

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　小池　龍太

TEL.

鑑定評価額

12,600,000 円

１㎡当たりの価格

70,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	前橋市城東町２丁目９番１４外｢城東町２－９－１２｣				②地積　(㎡)	178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:4	店舗兼住宅Ｂ2	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南15m県道	水道、ガス、下水	中央前橋 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 150 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小規模店舗等が主体の中心部
の既成商業地域

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

中央前橋駅北方

350m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗等が主体の既成商業地域であるが、郊外大型商業施設への顧客流出により衰退化が進んでいる。需要
の低迷に加え、景気の先行き不透明感から、地価は下落基調が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は前橋市内の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域一帯である。主たる需要者は店舗併用住宅用地を
求める一般法人・個人事業者等である。路線商業地は業種・業態により需要者が求める条件は異なるため、立地・規模
・画地条件等により取引価格には幅が見られることから、需要の中心価格帯を見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

県道沿いの路線商業地域ではあるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格が低位に試算さ
れた。対象標準地の主たる需要者は顧客誘引型の店舗併用住宅用地を求める自己利用目的の一般法人・個人事業者等で
、取引価格の水準を指標に意思決定することが通常であることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、
代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　前橋 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,900 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[ 89.9]

[100.0]
100

70,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大による一時的
な停滞から徐々に落ち着きを取り戻しつつあ
るものの、未だ弱含み傾向の地域も存し地域
毎に濃淡がある。

小規模店舗等が主体の既成商業地域であるが
、閉鎖店舗等も多く、衰退化が進んでいる。
当地域での特段の変動要因は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -4.5
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

前橋 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１２ -11	前橋市		更地	（　）	ほぼ台形	北西20m県道、北5.5m、角地		近商 (100,200)
b	２３１２６ -14	前橋市		更地	（　）	不整形	北東20m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	２３１３５ -1	前橋市		建付地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	２３１３５ -2	前橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、北8m、角地		２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,980	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	73,767	100 [ 98.9]	74,587	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,600
b	(　 ) 69,563	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,563	100 [ 96.9]	71,788		71,800
c	(　 ) 66,071	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,939	100 [ 91.3]	72,222		72,200
d	(　 ) 51,703	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	62,621	100 [ 91.3]	68,588		68,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,800 円／㎡]

前橋 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,417,052	422,425	1,994,627	1,722,080	272,547	（　0.9714） 264,752	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,515,667 円　　　　（　 31,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	69.56	ＬＳ2	139.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	178 ㎡	6.4 m x 27.4 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は１ＤＫ２戸（平均専有面積約３５㎡）を想定。駐車場確保の観点から使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	69.56	100.0	69.56	1,648	114,635	2.0	229,270
							1.0	114,635
2～ 2	居宅	69.56	100.0	69.56	1,368	95,158	1.0	95,158
							1.0	95,158
～

～

～

計		139.12	100.0	139.12		209,793		324,428
								209,793

⑨年額支払賃料	209,793 円　×　12ヶ月　＝　 2,517,516 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 139.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,517,516 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 201,401 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,316,115 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	324,428 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,985 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 209,793 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 97,952 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,417,052 円　　　　（　 13,579 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３５賃　　　　-4	1,868 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,751	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,720 円/㎡　月額支払賃料（　 1,648 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１５０賃　　　　-4	1,358 ( 1,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,682
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,600 円	22,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	75,525 円	2,517,516　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 183,200 円	22,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	22,900 円	22,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,900 円	22,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 422,425 円　（　　　　　　 2,373 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 139.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,722,080 円（　　　　　 9,675 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,417,052 円
②総費用	422,425 円
③純収益　①－②	1,994,627 円
④建物等に帰属する純収益	1,722,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	272,547 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	264,752 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,487 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,515,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,000 円／㎡）