鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

前橋 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３８ -8	前橋市		更地	（　）	不整形	北東27m国道、西6m、二方路		商業 (100,600)
b	２３１３８ -14	前橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、中間画地		商業 (90,480)
c	２３１３８ -27	前橋市		底地	（　）	不整形	東9m市道、北9m、角地		商業 (100,540)
d	２３１３８ -72	前橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、南10m、角地		近商 (90,300)
e	２３１３５ -33	前橋市		更地	（　）	台形	南16m県道、東3.4m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,056	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	133,226	100 [ 79.4]	167,791	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 99,157	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,562	100 [ 56.5]	174,446		174,000
c	(　 87,862) 87,862	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	100,428	100 [ 60.5]	165,997		166,000
d	(　 ) 96,687	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	92,083	100 [ 53.5]	172,118		172,000
e	(　 ) 89,499	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	91,417	100 [ 53.1]	172,160		172,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -42.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

前橋 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	164,838,515	51,089,436	113,749,079	108,031,000	5,718,079	（　0.9304） 5,320,101	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	115,654,370 円　　　　（　 116,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	710.00	ＲＣ10	6,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,001 ㎡	35.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：賃貸面積３５５㎡、２～９階：賃貸面積４８７．５０㎡、各階部分貸し。

⑦有効率　 70.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	710.00	50.0	355.00	3,591	1,274,805	6.0	7,648,830
							1.0	1,274,805
2～ 2	事務所	650.00	75.0	487.50	2,822	1,375,725	6.0	8,254,350
							1.0	1,375,725
3～ 9	事務所	650.00	75.0	487.50	2,565	1,250,438	6.0	7,502,628
							1.0	1,250,438
塔屋 10～10	機械室	90.00

～

計		6,000.00	70.9	4,255.00		11,403,596		68,421,576
								11,403,596

⑨年額支払賃料	11,403,596 円　×　12ヶ月　＝　 136,843,152 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 4,255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 25,530,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 55 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	162,373,152 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 7,920,000 円　　×　　％　＝　　 9,742,389 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	160,550,763 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	68,421,576 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 643,163 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,403,596 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 3,644,589 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	164,838,515 円　　　　（　 164,674 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３５賃　　　　-5	1,961 ( 1,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,724	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,565 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１３５賃　　　　-6	1,579 ( 1,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	2,580
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,830,000 円	1,610,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	28,949,836 円	170,293,152　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,209,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 12,880,000 円	1,610,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,610,000 円	1,610,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,610,000 円	1,610,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 51,089,436 円　（　　　　　　 51,038 円／㎡）　　（経費率　　 31.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9304

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,610,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0671	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 35 ％　＋　0.0621 × 35 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	108,031,000 円（　　　　　 107,923 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	164,838,515 円
②総費用	51,089,436 円
③純収益　①－②	113,749,079 円
④建物等に帰属する純収益	108,031,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,718,079 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,320,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,315 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,654,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
前橋 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

前橋 5-2

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　武井　清

TEL.

鑑定評価額

166,000,000 円

１㎡当たりの価格

166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	前橋市本町２丁目２番１５外｢本町２－２－１２｣				②地積　(㎡)	1,001 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1.2:1	事務所ＳＲＣ10	事務所ビル、金融機関等が建ち並ぶ商業地域	南27m国道	水道、ガス、下水	前橋 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

１０階程度の中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,001 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地中心部の事務所系準高
度商業地域である。

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

前橋

850m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

空室率や賃料水準に大きな変化はなく、中心市街地活性化のための官民連携の施策が進行する中で漸次、中心地
としての価値を高めて行くものと思われ、地価は横這い乃至緩やかな上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

１０階程度の中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 168,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市街中心部及び市街地周辺部の商業地域である。主たる需要者層は店舗、事務所等を目的とする法人が中
心で、市外及び県外まで含めて広範囲に形成される。地価は底値圏に近づき横這い傾向が見られつつあったが、コロナ
禍の影響で圏内需要は弱い状態が続いている。近隣地域は事務所ビルや金融機関等が建ち並ぶオフィス街であるためコ
ロナ禍の影響は比較的小さく堅調な需要が見込まれる。なお取引が少ないため取引の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行
って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが
、賃貸市場の成熟度が低いため比準価格に比較して低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　前橋 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 116,000 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[105.0]

100
[ 65.2]

[100.0]
100

167,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    166,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

再開発等の進行地域がある一方、衰退傾向を
続けている地域もあり、多極化している。コ
ロナ禍の影響は商業地域の特性により差があ
る。

事務所ビル・金融機関等が建ち並ぶ中心商業
地域であり、空室率や賃料水準に大きな変化
はない。コロナ禍の影響は比較的小さい。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

前橋 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３８ -115	前橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、南東4m、角地		商業 (100,360)
b	２２１３８ -164	前橋市		更地	（　）	不整形	南西8m市道、南東4m、北西4m、北東4m、四方路		商業 (100,480)
c	２３１３８ -8	前橋市		更地	（　）	不整形	北東27m国道、西6m、二方路		商業 (100,600)
d	２３１３８ -27	前橋市		底地	（　）	不整形	東9m市道、北9m、角地		商業 (100,540)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,971	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	88,548	100 [ 51.8]	170,942	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	171,000
b	(　 ) 85,408	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 88.1]	95,393	100 [ 56.5]	168,837		169,000
c	(　 ) 96,056	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	133,226	100 [ 79.4]	167,791		168,000
d	(　 87,862) 87,862	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	100,428	100 [ 61.0]	164,636		165,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -42.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -34.5
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 168,000 円／㎡]

前橋 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難なため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	165,045,176	51,125,605	113,919,571	108,031,000	5,888,571	（　0.9304） 5,478,726	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	119,102,739 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	710.00	ＲＣ10	6,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,001 ㎡	35.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は賃貸面積３５５㎡、２～９階は賃貸面積４８７．５０㎡、各階部分貸し。

⑦有効率　 70.9 ％
の理由

共有部分を考慮して査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	710.00	50.0	355.00	3,597	1,276,935	6.0	7,661,610
							1.0	1,276,935
2～ 2	事務所	650.00	75.0	487.50	2,826	1,377,675	6.0	8,266,050
							1.0	1,377,675
3～ 9	事務所	650.00	75.0	487.50	2,569	1,252,388	6.0	7,514,328
							1.0	1,252,388
塔屋 10～	機械室	90.00

～

計		6,000.00	70.9	4,255.00		11,421,326		68,527,956
								11,421,326

⑨年額支払賃料	11,421,326 円　×　12ヶ月　＝　 137,055,912 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 4,255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 25,530,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 55 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	162,585,912 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 7,920,000 円　　×　　％　＝　　 9,755,155 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	160,750,757 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	68,527,956 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 644,163 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,421,326 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 3,650,256 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	165,045,176 円　　　　（　 164,880 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３５賃　　　　-5	1,961 ( 1,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,563	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,655 円/㎡　月額支払賃料（　 2,569 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１３５賃　　　　-4	1,868 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 75.0]	100 [130.0]	2,737
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,830,000 円	1,610,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	28,986,005 円	170,505,912　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,209,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 12,880,000 円	1,610,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,610,000 円	1,610,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,610,000 円	1,610,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 51,125,605 円　（　　　　　　 51,075 円／㎡）　　（経費率　　 31.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9304

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,610,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0671	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 35 ％　＋　0.0621 × 35 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	108,031,000 円（　　　　　 107,923 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	165,045,176 円
②総費用	51,125,605 円
③純収益　①－②	113,919,571 円
④建物等に帰属する純収益	108,031,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,888,571 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,478,726 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,473 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,102,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）