鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

前橋 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３５ -63	前橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	２３１３５ -33	前橋市		更地	（　）	台形	南16m県道、東3.4m、角地		１住居 (70,200)
c	２３１３５ -5	前橋市		更地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	２３１３８ -14	前橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、中間画地		商業 (90,480)
e	２３１３８ -8	前橋市		更地	（　）	不整形	北東27m国道、西6m、二方路		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,410	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,492	100 [ 74.2]	111,175	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 89,499	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	91,417	100 [ 79.5]	114,990		121,000
c	(　 ) 70,006	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	87,508	100 [ 81.0]	108,035		113,000
d	(　 ) 99,157	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,562	100 [ 89.2]	110,496		116,000
e	(　 ) 96,056	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	133,226	100 [ 125.0]	106,581		112,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

前橋 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,626,535	1,108,379	4,518,156	4,276,560	241,596	（　0.9489） 229,250	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,877,660 円　　　　（　 63,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	68.20	Ｓ4	272.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	77 ㎡	8.0 m x 9.6 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～４階店舗（フロア貸し）、地域性を考慮し駐車場は無し。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

共用部分を考慮して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	68.20	85.0	57.97	2,461	142,664	2.0	285,328
							1.0	142,664
2～ 2	店舗	68.20	90.0	61.38	2,090	128,284	2.0	256,568
							1.0	128,284
3～ 3	店舗	68.20	90.0	61.38	1,850	113,553	2.0	227,106
							1.0	113,553
4～ 4	店舗	68.20	90.0	61.38	1,850	113,553	2.0	227,106
							1.0	113,553
～

計		272.80	88.8	242.11		498,054		996,108
								498,054

⑨年額支払賃料	498,054 円　×　12ヶ月　＝　 5,976,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 242.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,976,648 円　　×　　 8.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 513,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,462,656 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	996,108 円　×　　 91.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,104 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 498,054 円　×　　 91.4 ％　　×　　　 0.3400　＝　 154,775 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,626,535 円　　　　（　 73,072 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１５３賃　　　　-3	1,789 ( 1,739)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	2,402	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,535 円/㎡　月額支払賃料（　 2,461 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１１９賃　　　　-6	2,527 ( 2,454)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,742
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,200 円	61,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	179,299 円	5,976,648　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 494,400 円	61,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	61,800 円	61,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,800 円	61,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	80 円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,108,379 円　（　　　　　　 14,395 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,800,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 272.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 35 ％　＋ 0.0944 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,276,560 円（　　　　　 55,540 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,626,535 円
②総費用	1,108,379 円
③純収益　①－②	4,518,156 円
④建物等に帰属する純収益	4,276,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	241,596 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	229,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,977 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,877,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
前橋 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

前橋 5-1

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　武井　清

TEL.

鑑定評価額

8,780,000 円

１㎡当たりの価格

114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	前橋市千代田町４丁目７番１８外｢千代田町４－７－８｣				②地積　(㎡)	77 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	台形 1:1.2	店舗Ｓ4	小売店舗や百貨店等が建ち並ぶ商業地域	北10m市道、東側道	水道、ガス、下水	前橋 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

４階程度の中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心商業地域の一角を担い、
周辺では再開発計画が進行中
である。

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

前橋駅北西方

1.3km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中心商業地域の一角を担うが、小売店や飲食店が多く、コロナ禍の影響は大きく、地価は下落傾向にて推移して
おり、当該傾向は暫く続くものと予測する。また再開発の動向如何により地価は上下に振れる可能性がある。

(3)最有効使用の判定

４階程度の中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 77,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市街中心部及び市街地周辺部の商業地域である。主たる需要者層は店舗、事務所等を目的とする市内法人
及び個人が中心で、市外及び県外需要者の想定も可能である。近年、圏内地価は底値圏に近づき横這い傾向が見られつ
つあったが、コロナ禍の影響で地域差はあるものの需要は弱い状態が続く。近隣地域は小売店や飲食店が多いため、コ
ロナ禍の影響は依然として大きく、需要は弱い。なお取引が少ないため中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行
って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが
、賃貸市場の成熟度が低いため比準価格に比較して低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　前橋 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    115,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

再開発等の進行地域がある一方、衰退傾向を
続けている地域もあり、多極化している。コ
ロナ禍の影響は商業地域の特性により差があ
る。

中心商業地域の一角を担うが、小売店や飲食
店が多く、コロナ禍の影響は大きく、地価は
下落傾向にて推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

-0.9 ％

３　試算価格算定内訳

前橋 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３８ -115	前橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、南東4m、角地		商業 (100,360)
b	２３１３８ -14	前橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、中間画地		商業 (90,480)
c	２３１３８ -8	前橋市		更地	（　）	不整形	北東27m国道、西6m、二方路		商業 (100,600)
d	２３１３８ -27	前橋市		底地	（　）	不整形	東9m市道、北9m、角地		商業 (100,540)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,971	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	88,548	100 [ 79.7]	111,102	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 99,157	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,562	100 [ 90.2]	109,271		115,000
c	(　 ) 96,056	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	133,226	100 [ 121.8]	109,381		115,000
d	(　 87,862) 87,862	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	100,428	100 [ 93.0]	107,987		113,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

前橋 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難なため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,881,374	1,143,205	4,738,169	4,442,640	295,529	（　0.9489） 280,427	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,966,532 円　　　　（　 77,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	68.00	Ｓ4	272.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	77 ㎡	8.0 m x 9.6 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階店舗をフロア貸し。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

共有部分を考慮して査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	68.00	85.0	57.80	2,709	156,580	2.0	313,160
							1.0	156,580
2～ 2	店舗	68.00	90.0	61.20	2,167	132,620	2.0	265,240
							1.0	132,620
3～ 3	店舗	68.00	90.0	61.20	1,804	110,405	2.0	220,810
							1.0	110,405
4～ 4	店舗	68.00	90.0	61.20	1,804	110,405	2.0	220,810
							1.0	110,405
～

計		272.00	88.8	241.40		510,010		1,020,020
								510,010

⑨年額支払賃料	510,010 円　×　12ヶ月　＝　 6,120,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 241.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,120,120 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 410,048 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,710,072 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,020,020 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,517 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 510,010 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.3400　＝　 161,785 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,881,374 円　　　　（　 76,381 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２２賃　　　　-1	1,794 ( 1,743)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	2,679	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,790 円/㎡　月額支払賃料（　 2,709 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１４２賃　　　　-6	2,527 ( 2,454)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,895
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,600 円	64,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	244,805 円	6,120,120　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 513,600 円	64,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	64,200 円	64,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,200 円	64,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,143,205 円　（　　　　　　 14,847 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,200,000 円	設計監理料率　 229,000 円／㎡　×　 272.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 35 ％　＋ 0.0944 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,442,640 円（　　　　　 57,697 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,881,374 円
②総費用	1,143,205 円
③純収益　①－②	4,738,169 円
④建物等に帰属する純収益	4,442,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	295,529 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	280,427 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,642 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,966,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,500 円／㎡）