別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 前橋 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -44 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　立木　圭   TEL.

鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市日輪寺町字伊勢前１５１番 ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,164) 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅のほかに農地等 も混在する郊外の住 宅地域 東4.1m市道 水道、下水 前橋 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   180 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の住宅地域 街 路 基準方位北、　　東 ４．１ｍ市道 交通 施設 前橋駅北方 6.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,164) ⑤地域要因の将 　来予測 北方に上武国道が開通し、交通利便性が向上したが、需給動向への影響は小さい。市街化調整区域であるため需 要は低迷しており、地価は下落傾向が継続。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市街地北方の郊外を中心とした住宅地域。需要者の中心は前橋市に在住または在勤する自己居住を目 的とする勤労者世帯である。一般住宅、農家住宅を中心に農地等も見られる郊外住宅地域で、上武国道の開通により交 通利便性が向上したが、市街地近郊での良質な宅地供給により需要は弱含みで推移する。需要の中心となる価格帯は、 土地が７００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の戸建住宅団地であり、画地規模も小さく経済合理性のある共同住宅を想定することが困難なため収 益還元法の適用は断念した。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であることから、実証性の高い比準価格を採 用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 79.3] [102.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復が見込まれるが、懸念材 料も多く先行きは不透明。県中南部の県庁所 在地。人口は微減傾向。住宅地は需要の二極 化が顕著。 近年、上武国道の開通により交通利便性が向 上したが、需給同行への影響は小さく、特段 の変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -24.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％