別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 前橋 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -43 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　保坂　充勇   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 68,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市六供町字北大門１４４５番３外 (六供４６－１街区１４４５－３外) ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅中心に空地 等が混在する住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 前橋 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.2 ｍ、奥行　約　　  15.2 ｍ、規模　　       247 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理事業が進捗中の住宅 地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 前橋駅南方 1.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業が進捗中で、街並みが整備されつつあり、コロナ禍にも関わらず土地需要は好調である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市市街地及び外周部を中心とする住宅地域。需要者は前橋市を中心に周辺市町村の第一次取得の勤労 世帯が中心である。区画整理が進捗中で街並みが整備されつつあり需給動向は引き続き概ね安定している。中心となる 価格帯は土地は１７００万円程度が中心。新築の戸建は３２００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の中に共同住宅も見られる地域であるが、標準地は画地規模がやや小さく市場性のある共同住宅を想定するこ とが困難であることから収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の規範性の高い事例から求められ ており説得力を有すると思料する。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を標準とし、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 90.0] [103.0] 100 68,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 前橋市人口は前年比－０．６％、土地取引件 数令和４年１～９月で前年比＋０．８％、新 設住宅着工戸数令和４年１月～９月迄で前年 比－０．３％。 区画整理事業の進捗により周辺住環境も良化 しつつあり、住宅地域としての選好性も高い と思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -9.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％