別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 前橋 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -41 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　保坂　充勇   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市天川大島町字林１６９番１２ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 県道背後の住宅地域 北東5.9m市道 水道、ガス、下水 前橋大島 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   230 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       224 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 広瀬川と前橋館林線に挟まれ た低層住宅地 街 路 基準方位　北　　５ ．９ｍ市道 交通 施設 前橋大島駅南西方 950m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 前橋大島駅南西方を走る県道背後にあって整然とした住宅地域が展開する。都市計画の変化は特になく、今後も 低層住宅地域として推移し、コロナ禍の状態ながらも地価は当面ほぼ横ばい傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋駅や前橋大島駅勢圏を中心とする住宅地域である。需要者の中心は前橋市に居住又は勤務するサラリ ーマンである。中古住宅やミニ開発が供給の中心。周辺に公共施設や量販店・遊技場も存するため需給は根強く安定し ており、有効需要は底堅いと思料する。土地は１２００万円前後、土地建物は２７００万円前後が市場の中心価格帯と 思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的での取引から試算した比準価格を取引価格決定の指標としているのが通常と判断される。戸建 専用に分譲された住宅地域で、賃貸用共同住宅の想定は現実的でないため収益還元法は適用できなかったが、価格決定 への影響はないと判断した。快適性が重視され、取引価格が市場価格を形成する住宅地域なので、比準価格を中心とし て鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [105.0] 100 [ 84.6] [102.0] 100 57,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 前橋市人口は前年比－０．６％、土地取引件 数令和４年１～９月で前年比＋０．８％、新 設住宅着工戸数令和４年１月～９月迄で前年 比－０．３％。 街路や環境等の地域要因に変化はみられない 。 特に変化なし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％