別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 前橋 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -40 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　設楽　篤司   TEL.

鑑定評価額 9,520,000 円  １㎡当たりの価格 46,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市青柳町字寺家前８７番７ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、下水 前橋 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       203 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市域北部に早くに開発された 街路条件がやや劣る住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 前橋駅北方 4.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幅員の狭い道路が多く街路条件がやや劣ることから需要は弱含みで地価は少し下落。コロナ禍の和らぎや景気の 持ち直し傾向等から、地価は下落縮小しながら安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋駅勢圏を中心とする住宅地域である。需要者の中心は前橋市に居住又は勤務する３０代から４０代の 個人である。戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、早くに開発されたため住環境は成熟している。景気は持ち直し傾向で住 宅建て替えも見られるが、需給関係に大きな変化は見られない。土地は９００万円前後、新築戸建住宅は２８００万円 前後の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引価格は比準価格重視で決定されている。上記比準価格は競争関係にある信頼できる事例から求めたもので信頼でき る。共同住宅としては敷地が狭い戸建住宅地域なので収益還元法は非適用としたが、価格決定への影響はないと判断し た。以上、快適性を重視する住宅地域なので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準 地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [105.0] 100 [104.8] [103.0] 100 46,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の影響が和らぐもとで持ち直 している。個人消費は緩やかに増加している 。雇用所得環境は全体としては緩やかに改善 している。 前橋駅北方に離れた細井小学校の北西側に近 い早くに開発された住宅地域で、街路や環境 等の地域要因に変化は見られない。 街路、環境、隣地関係等の個別的要因に変化 はなく、競争力は地域の標準を維持。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％