別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 前橋 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -39 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　原　孝幸   TEL.

鑑定評価額 6,110,000 円  １㎡当たりの価格 50,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市総社町総社字昌楽寺廻窪道２８７３番１２ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅や貸家、ア パート等が混在する 住宅地域 南5.2m市道 水道、下水 群馬総社 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅、アパート等のほか 空地も見られる住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 群馬総社駅南方 2.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街区の整然性が劣る住宅地域で、西部第三土地区画整理事業の都市計画決定がなされているが、当面事業認可の 見込みはなく、当分の間、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市利根川以西の住宅地域であり主な需要者は前橋市に居住又は通勤する個人である。街区の整然性が 劣る住宅地域で西部第三土地区画事業の都市計画決定がなされているが、事業認可時期は未定で当面事業化の見込みは ない。都市計画法第５３条の制限があるが、低層利用が中心となる地域であるため、不動産市場に与える影響は限定的 である。需要の中心となる価格帯は土地が１，０００万円程度、新築戸建物件は２，２００～２，６００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、最有効使用が低層住宅地で自用目的での取引が中心となり、また、画地規模が小さ く競争力のある賃貸用共同住宅の想定が困難であるため、収益価格は試算しない。対象標準地は居住の快適性を重視す る住宅地域内にあり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であるため、市場性を反映した実証的な価 格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [105.0] 100 [100.0] [105.0] 100 50,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が 緩和される中で、緩やかに持ち直している。 西部第三土地区画整理事業の都市計画決定が なされているが事業認可時期は未定であり、 当面事業認可の見込みはない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％