別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 前橋 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -38 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　仁   TEL.

鑑定評価額 6,920,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市鳥取町８４５番６ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 建築協定 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の区画整理済 住宅地域 北6.3m市道 水道、ガス、下水 前橋 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   230 ｍ、南    80 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地勢の郊外住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ．３ｍ市道　 交通 施設 前橋駅北東方 6.3km 法令 規制 １低専 (60,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅団地として熟成しつつあり標準的使用は当分現状並と予測する。郊外の山寄りに位置し利便性等見劣りする ため選好性に弱く土地需要の市街地中心方面への回帰と相俟って地価水準は当面下落傾向継続にて推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市北東部郊外を中心とする住宅地域の圏域である。需要者の中心は同市内のサラリーマン層を中心と する第１次取得者であるが、市外からの転入者もみられる。新型コロナの影響は少ないとみられるが、郊外にあるため 需要の低迷は継続しており地価は下落傾向にある。土地は２２０㎡程度で７００万円前後、新築戸建住宅は２，２００ 万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であるが、画地規模小であることや行政的制約があり賃貸用 の共同住宅を想定することが現実的でないため収益価格の試算は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域でもある ことから、自己使用目的取引での取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、信頼性あ る取引事例に基づく実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [105.0] 100 [145.9] [100.0] 100 32,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県庁所在都市。人口は減少傾向。新型コロナ の不安は残るが、土地需要は改善傾向。工業 地需要は堅調。住宅地や商業地及び地域間で の２極化拡大。 郊外に開発された住宅団地で、選好性は低下 傾向にあり、特別な地域要因の変動はみられ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％