別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 前橋 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -36 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　直美   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市元総社町字屋敷２２７６番２ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 不整形 1.5:1 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、空 地等が混在する住宅 地 南4m市道 水道、ガス、下水 新前橋 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街区、道路の系統連続性が劣 る住宅地域。 街 路 基準方位　北　　４ ．０ｍ市道 交通 施設 新前橋駅北西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も低層住宅地域としての利用が見込まれる。周辺の環境の変化は少なく、現状維持で推移すると予測される 。周囲の区画整理が進み交通、生活利便性が向上する等、地価は安定傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市の市街地及びその周辺の圏域の住宅地域。需要者は前橋市在住者が多く、市外からの転入者は少な い。県内経済は持ち直しつつあるも、前橋市の新設住宅着工戸数は横這い傾向で推移している。その中で利便性、住環 境等の良好な地域は需要も堅調に推移しており、地価は横這いから上昇傾向が見受けられる。市場の中心となる価格帯 は土地が１０００万円前後、新築戸建で２０００万円～２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域において利便性の同等な価格牽連性の有る取引事例を収集し比準を行い求められた価格であり、実 証的な価格といえる。収益価格については、戸建住宅が中心の地域であり、土地価格に見合う賃料水準は形成されてい ないこと、また面積も小さい為、共同住宅の想定が困難であること等より採用していない。以上より信頼性の有る取引 事例により求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [105.0] 100 [105.9] [104.0] 100 46,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動再開が進むが景気の先行きは未だ不 透明。前橋市の人口も微減傾向だが利便性、 住環境等が良好な住宅地への需要は堅調に推 移している。 近隣地域の地域要因の変動は特に無いが利便 性良好な環境により地価は横這傾向に有る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％