別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 前橋 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -31 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　堀口　由紀子   TEL.

鑑定評価額 5,760,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市粕川町西田面１９６番１ ②地積 　(㎡) 305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） （地域拠点地区） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い粕川 地区中心に近い住宅 地域 西6.5m市道 水道 粕川 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西    70 ｍ、南   360 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 粕川地区の中心部付近の、一 般住宅、公共施設等が混在す る住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 粕川駅南方 650m 法令 規制 （都）  (70,200) （地域拠点地区） ⑤地域要因の将 　来予測 粕川地区の中心部付近に位置する既成住宅地域。地域要因に特段の変動は見られず今後も現況を維持すると予測 される。土地取引は少なく都心部への回帰傾向により引合いは劣る。地価は引き続き下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、粕川地区及び周辺の旧郡部に存する住宅地域一円である。需要者は市内に在住・勤務の一次取得者が主 体であるが地縁的選好性があり、旧前橋市内からの転入は少ない。近隣地域及びその周辺は一般住宅のほか公共施設、 文教施設もあり、粕川地区の中では比較的建物が集積している地域である。需要の中心価格帯は標準的画地程度の土地 で６００万円前後、新築戸建住宅で２，２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は粕川地区中心部の既成住宅地域である。収益物件はほとんど見受けられず、賃貸市場は衰退し適切な賃貸事 例がなく賃貸用共同住宅の想定が困難なため収益還元法の適用は見送った。典型的需要者は市場での代替競争不動産の 取引価格を重視して意思決定を行う傾向にある事から、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高いと思料される。 よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,700 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [101.0] 100 [117.6] [101.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。土地取引件数は微増、取引 価格は旧前橋市は概ね横ばい（一部上昇）、 旧郡部は下落傾向。下落幅は縮小傾向にあり 回復の兆しあり。 旧郡部に存し選好性に劣る。都心部への回帰 傾向から需要は減退。価格に影響を及ぼすよ うな地域要因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％