別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 前橋 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -30 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　福田　清隆   TEL.

鑑定評価額 5,900,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市荻窪町７８６番２ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 西7m市道 水道 江木 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地北東方郊外の居住環境 劣る住宅地域 街 路 基準方位北　　　７ ｍ市道 交通 施設 江木駅北西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域で、特に変動はなく今後も現状維持にて推移すると予測する。新型コロ ナウイルス感染症の影響は殆どないものの、地価は下落傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市の市街地北東方を中心とする郊外の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は市内及び周辺市 町在住の居住を目的とした３０代前後の第一次取得者層及び地縁関係者。生活利便性や居住環境劣る住宅地域であり、 新型コロナウイルス感染症の影響は殆どないものの、居住環境等良好な地域への選好性等から需要は極めて弱含み。市 場での中心価格帯は画地規模２５０㎡程度で土地は６００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅は殆ど見受けられず戸建住宅が中心で収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される地域である。 取引は居住目的が大半で信頼性のある事例を収集し得た。なお、市街化調整区域内で賃貸市場の成熟度は低く、賃貸需 要が見込めないため収益価格は求められなかった。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [116.6] [101.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は依然として先行き不透明。県庁所在地 で地方拠点都市。人口は微減傾向。環境や利 便性等の良否による二極化が顕著。 農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域。新 型コロナウイルス感染症の影響は殆どなく、 特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％