別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 前橋 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -29 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　原　孝幸   TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市鼻毛石町２０１番４５ ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ2 一般住宅、農家、工 場等が見られる住宅 地域 西7.4m市道 水道、下水 大胡 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住宅中心に商工が混在する混 在住宅地 街 路 基準方位　北　　７ ．４ｍ市道 交通 施設 大胡駅北東方 3.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校や宮城支所等の公共施設に近いが土地需要が少ないため、周辺においてミニ開発事例等はあまり見られな い。今後も当面現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市宮城支所管内を中心に、価格水準の近い前橋市の支所管内一円の住宅地域であり、主な需要者は前 橋市宮城支所管内に地縁を有する個人や、前橋市内を通勤圏とする個人等である。宮城支所管内は赤城山を背後に南北 に長いが、標高が低く前橋市中心部に近い南側地域ほど地価水準が高く、土地需要が多くなる傾向にある。需要の中心 となる価格帯は、土地のみで８００万円前後、新築戸建住宅は１，８００～２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、最有効使用が低層住宅地で自用目的での取引が中心となり、また、賃貸市場の衰退 により新規の賃貸事例を見出せず、賃貸需要も見込めないため、収益価格は試算しない。対象標準地は居住の快適性を 重視する住宅地域内にあり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であるため、市場性を反映した実証 的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,700 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [101.0] 100 [122.2] [101.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が 緩和される中で、緩やかに持ち直している。 幹線市道沿いの混在住宅地域で街路条件や環 境条件等の変化は特に見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％