鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

前橋 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１２ -35	前橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		２住居 (60,160)
b	２３１５０ -34	前橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	２３１１９ -21	前橋市		建付地	（　）	長方形	東4.4m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	２３１３０ -7	前橋市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２３１３０ -45	前橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	西5.6m市道、南4.5m、角地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,441	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	64,728	100 [ 128.5]	50,372	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	52,900
b	(　 ) 50,004	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,104	100 [ 101.9]	49,170		51,600
c	(　 ) 49,011	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 82.4]	66,220	100 [ 130.3]	50,821		53,400
d	(　 ) 60,835	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	57,938	100 [ 117.4]	49,351		51,800
e	(　 ) 48,362	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	45,969	100 [ 94.9]	48,439		50,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +33.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,100 円／㎡]

前橋 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,833,665	1,001,084	4,832,581	4,220,530	612,051	（　0.9718） 594,791	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	12,655,128 円　　　　（　 23,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	188.80	ＬＳ2	377.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	545 ㎡	20.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで平均専有面積は約４７㎡を想定。駐車場確保の為使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	188.80	100.0	188.80	1,313	247,894	1.0	247,894
							1.0	247,894
2～ 2	住宅	188.80	100.0	188.80	1,313	247,894	1.0	247,894
							1.0	247,894
～

～

～

計		377.60	100.0	377.60		495,788		495,788
								495,788

⑨年額支払賃料	495,788 円　×　12ヶ月　＝　 5,949,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 377.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,949,456 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 356,967 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,592,489 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	495,788 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,660 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 495,788 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 236,516 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,833,665 円　　　　（　 10,704 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１５４賃　　　　-2	1,116 ( 1,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,313	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,370 円/㎡　月額支払賃料（　 1,313 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１１９賃　　　　-5	1,269 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,464
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	176,100 円	58,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	178,484 円	5,949,456　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 469,600 円	58,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,001,084 円　（　　　　　　 1,837 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,700,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 377.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,220,530 円（　　　　　 7,744 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,833,665 円
②総費用	1,001,084 円
③純収益　①－②	4,832,581 円
④建物等に帰属する純収益	4,220,530 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	612,051 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	594,791 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,091 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,655,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
前橋 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

前橋 -26

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　武井　輝雄

TEL.

鑑定評価額

28,200,000 円

１㎡当たりの価格

51,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	前橋市鳥羽町８１５番３外				②地積　(㎡)	545 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ1	中規模住宅と小工場が混在する住宅地域	南6m市道	水道、下水	新前橋 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 150 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

北方３０ｍ以北には３号工業
団地がある。近隣地域は５０
０㎡規模の戸建住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

新前橋

2.0km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

前橋インターに近いが、住宅地域としての利便性はやや劣る。画地規模も大きく、総額的市場性に劣ることから
、標準規模の土地取引は少ない。今後は画地分割が進み、通常規模の住宅需要が増加すると予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

大規模工業団地と一体的に開発された公的住宅団地であるが、画地規模が５００㎡規模と大きく、総額的に見て、一般
需要水準を超えていることから、やや特異な市場下にあったと思料される。近時は画地分割後の取引も見られるので、
一般需要者層の増加も予想されるが、販売価格帯にバラつきが見られるので、市場動向、価格動向を注視する必要があ
る。以上のことから、地域の標準的な土地総額、複合不動産総額、需要層は可変的に推移していると思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の事例ａ、ｂ、ｃは対象標準地と同一近隣地域で、それぞれ画地条件を異にするので対象標準地の標準的規模
等に留意のうえ標準化補正を行った。ｄ、ｅは周辺類似地域の事例であり、価格検証的に比準を行った。結果、精度の
高い比準価格が求められた。収益還元法は対象標準地上に低層共同住宅を想定、試算したが、相対的に低位となった。
よって、より説得力に富む比準価格をもって本件鑑定評価額と決定した。代表標準地との均衡も保たれている。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　前橋 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 62,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[121.3]

[105.0]
100

51,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、少子高齢化を背景に、ｗｉｔｈコ
ロナ、ウクライナ情勢等の経済的影響、円安
、物価高の局面が続き、不透明感が増大して
いる。

画地規模が大きく、共同住宅も散見されるが
、主用途は戸建住宅である。土地総額が大き
く、当面単価の下落基調が続くと見込まれる
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

前橋 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１９ -30	前橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	２２１１９ -48	前橋市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２２１１９ -49	前橋市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	２３１３０ -7	前橋市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２３１１２ -36	前橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,457	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	49,543	100 [ 100.0]	49,543	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	52,000
b	(　 ) 57,854	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.7]	49,030	100 [ 100.0]	49,030		51,500
c	(　 ) 44,799	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.7]	49,444	100 [ 100.0]	49,444		51,900
d	(　 ) 60,835	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	57,938	100 [ 117.4]	49,351		51,800
e	(　 ) 65,770	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,704	100 [ 133.1]	49,364		51,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +28.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,800 円／㎡]

前橋 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地につき求め得ない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,942,057	1,111,800	4,830,257	4,223,380	606,877	（　0.9741） 591,159	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	12,577,851 円　　　　（　 23,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	188.80	Ｓ2	377.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	545 ㎡	20.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階４戸、１戸約４７㎡のファミリータイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	188.80	100.0	188.80	1,323	250,000	1.0	250,000
							1.0	250,000
2～ 2	共同住宅	188.80	100.0	188.80	1,349	255,000	1.0	255,000
							1.0	255,000
～

～

～

計		377.60	100.0	377.60		505,000		505,000
								505,000

⑨年額支払賃料	505,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,060,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 377.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,060,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 363,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,696,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	505,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,747 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 505,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 240,910 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,942,057 円　　　　（　 10,903 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１９賃　　　　-2	1,182 ( 1,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,402	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,323 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１１９賃　　　　-5	1,269 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,367
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	248,800 円	62,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	181,800 円	6,060,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 497,600 円	62,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	62,200 円	62,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,200 円	62,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,111,800 円　（　　　　　　 2,040 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 377.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,223,380 円（　　　　　 7,749 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,942,057 円
②総費用	1,111,800 円
③純収益　①－②	4,830,257 円
④建物等に帰属する純収益	4,223,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	606,877 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	591,159 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,085 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,577,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,100 円／㎡）