別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 前橋 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -25 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　片柳　華絵   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 49,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市総社町植野字東新井１５９番６１ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートも見られる住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 群馬総社 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地の北西方郊外に位 置する熟成した住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 群馬総社駅南東方 700m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかに共同住宅も見られる住宅地域で、周辺環境に大きな変化はなく、標準的使用は概ね現状維持に て推移するものと予測する。景気に不透明感漂うなか、地価はやや下落傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市の郊外及び外周部の住宅地域。需要者の中心は前橋市在住の居住を目的とした３０代から４０代前 後の１次取得者である。熟成した住宅地域で、周辺地域では建売分譲なども見られ需給が底堅い印象もあるが、近隣地 域の市場の動きは少なく地価はやや下落傾向で推移している。市場での中心価格帯は、土地は１，０００～１，３００ 万円程度、新築戸建住宅は２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が存する近隣地域は、共同住宅も見られる郊外の住宅地域であるが、対象標準地の画地規模が小さいため競争力 のある共同住宅の建築を想定することが困難であり収益価格の試算を断念した。当地域は居住の快適性を重視する住宅 地域で自己利用を目的とする取引が中心となり、市場性を重視した取引価格水準を指標に価格は決定されることが一般 的である。以上から実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [105.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 48,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 前橋市は県庁所在地で人口は微減傾向。ウィ ズコロナの経済正常化は進むも景気は先行き 不透明で不動産市場も二極化は顕著である。 総社地区の人口は微増傾向にある。一般住宅 の外に共同住宅も見られる熟成した住宅地域 。特に大きな変動要因はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％