別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 前橋 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -19 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　立木　圭   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 65,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市下石倉町１５番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 新前橋 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地外縁部に位置する居住 環境の良好な住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 新前橋駅北東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、特段の変動要因は見られず、今後も現状維持にて推移すると 予測する。地価は概ね横這い乃至やや上昇傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市街地南西方を中心とする住宅地域。需要者は前橋市を中心に周辺市町村の自己所有を目的とした勤 労者世帯が大半を占める。生活利便性や居住環境の良好な住宅地域で需要は底堅い。市場競争力は弱いが市街地中心部 との比較における相対的割安感から需給動向は比較的安定している。土地は１８０㎡前後で１，２００万円程度、新築 の戸建住宅は２，５００万円程度の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域でアパートが見られるが、戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、画地規模が小さく市場性のある共同住宅の 想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。近隣地域は居住の快適性を重視する居住環境の良好な住宅地域で あることから、実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,100 円／㎡ [100.7] 100 100 [105.0] 100 [123.0] [103.0] 100 65,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復が見込まれるが、懸念材 料も多く先行きは不透明。県中南部の県庁所 在地。人口は微減傾向。住宅地は需要の二極 化が顕著。 戸建住宅を中心とした居住環境の良好な住宅 地域で、地域変動要因も見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％