別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 前橋 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -16 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　堀口　由紀子   TEL.

鑑定評価額 3,490,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市粕川町月田９９５番６ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） （田園居住地区） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 のほかに農地の多い 住宅地域 北5.3m市道 水道 粕川 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南   500 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地の中に一般住宅等が混在 する郊外の農家集落地域 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 粕川駅北方 1.5km 法令 規制 （都）  (70,200) （田園居住地区） ⑤地域要因の将 　来予測 農地と一般戸建住宅・農家住宅が混在する農家集落地域。地域要因に特段の変動は見られず今後も同様の環境を 維持すると予測される。土地取引は少なく引合いも劣る。地価は引き続き下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、前橋市の粕川地区及び周辺の旧郡部一円である。需要者は市内に在住・勤務の一次取得者が主体である 。近隣地域及びその周辺は農地も多くみられ、傾斜地勢で農地割合も大きく、生活利便生・通勤利便性・インフラ整備 が劣り、市街地からの距離もあることから旧前橋市内からの転入は少ない。需要の中心価格帯は標準的画地程度の土地 で３５０万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は傾斜地勢の農村集落地域であり、農地の中に一般住宅・農家住宅等が混在している。収益物件はほぼ見受け られず、賃貸市場の成熟度が低く賃貸需要が見込めないため収益還元法の適用は見送った。典型的需要者は代替競争不 動産の市場取引価格を重視して意思決定を行う事から、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高いと思料する。よ って代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,700 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [101.0] 100 [159.1] [100.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。土地取引件数は微増、取引 価格は旧前橋市は概ね横ばい（一部上昇）、 旧郡部は下落傾向。下落幅は縮小傾向にあり 回復の兆しあり。 郊外の農家集落地域であり選好性に劣る。市 街地への回帰傾向から需要は減退。価格に影 響を及ぼすような地域要因の変動は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％