別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 前橋 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -15 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　武井　輝雄   TEL.

鑑定評価額 6,140,000 円  １㎡当たりの価格 51,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市川曲町字諏訪巡５９３番５ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する郊外の 住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 新前橋 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.4 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位、北４．５ ｍ市道 交通 施設 新前橋駅南東方 3.2km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 西方の南北幹線、都市計画道新前橋・川曲線（幅員２０ｍ）の開通効果や、周辺箱田地区の土地需要の影響はあ るものの、地域の市場需要は限定的で、現状維持的ないし微落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 地域は既成の比較的画地規模の小さい既成住宅地域を形成しており、土地総額的には６００万円前後と需要者ニーズに マッチしているものの、市場の標準画地規模の観点からは、需要度が弱いという二面性を有している。新規取引、中古 物件も少なく、代替性に乏しい既成住宅地域であるが、周辺、箱田地区の地価水準の影響、都市計画道路川曲線との連 続性の向上等、地価は硬直的な傾向にあると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の周辺事例ｂ、ｃ、ｅを中心に、同一需給圏内の取引事例、ａ、ｄを関連付けて求めた比準価格は試算価格 のバラつきもなく、対象標準地の市場水準を的確に示し得たと思料される。地域の標準的使用や最有効使用は戸建住宅 であり、画地規模も小さいことから、収益還元法の適用は行わなかった。よって、比準価格が精度の高い市場価格を具 現していると思料されるので、比準価格をもって本件鑑定評価額と決定した。代表標準地との均衡も保たれている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,600 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [105.0] 100 [ 98.0] [105.0] 100 51,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化を背景に、ｗｉｔｈコ ロナ、ウクライナ情勢等の経済的影響、円安 、物価高の局面が続き、不透明感が増大して いる。 川曲町のエリア内においては既成地域はほぼ 住宅として充足しており、後発の住宅地域に 取引が見られる程度である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％