別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 前橋 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -14 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　泰章   TEL.

鑑定評価額 8,110,000 円  １㎡当たりの価格 54,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市広瀬町１丁目１３番２４ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、下水 前橋大島 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 広瀬住宅団地周辺の戸建住宅 地域 街 路 基準方位　北　　市 道６ｍ 交通 施設 前橋大島駅南西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 広瀬団地の南西側に展開する区画整理された低層住宅地域である。環境に変化はなく、今後も戸建の低層住宅地 域として推移すると予測。景気の先行き不透明等から地価はやや下落。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市市街地南東方背後を中心とする住宅地域。需要者は前橋市を中心に周辺市町村の第一次取得の勤労 世帯が中心である。区画整然とした住宅地域で居住環境は良好であるが、市街地やＪＲ駅に近い地域との京添え力はや や弱く需要は伸び悩み。中心となる価格帯は土地は２００㎡程度で１，１００万円程度が中心。新築の戸建て住宅は２ ，６００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、また、標準地は画地規模が小さく市場性のある共同住宅を想定するこ とが困難であることから収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の比較的時点の新しい規範性の高 い事例から求められており説得力を有する。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [105.0] 100 [ 92.1] [105.0] 100 54,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地等の居住環境等良好な地域は地価は上 昇ないし概ね横ばい傾向。旧郡部等その他の 地域は下落傾向にある。コロナ禍の影響は限 定的。 地域要因の変動は特に無く、コロナ禍の影響 は殆どない。 特に個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％