別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 前橋 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -13 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　片柳　華絵   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市上大屋町８７番３外 ②地積 　(㎡) 580   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 街路配置のやや劣る 高台の住宅地域 西5.6m市道 水道、下水 大胡 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       495 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅のほか農家住宅も見 られる旧態色を留めた住宅地 域である。 街 路 基準方位北　　　５ ．６ｍ市道 交通 施設 大胡駅南東方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか農家住宅も見られる住宅地域で土地利用に大きな変化は見られない。区画整理済みの地域や分譲 地と比較して需要は弱く地価は当面下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大胡地区を中心とする前橋市郊外の住宅地域である。需要者の中心は市内に在住又は勤務する居住を目的 とする１次取得者である。主要地方道前橋・大間々・桐生線や伊勢崎・大胡線、上武国道等アクセスは良好だが、人口 が微減傾向の旧郡部であるため、需要はやや弱く地価は下落傾向にある。市場の中心価格帯は土地５００～１，０００ 万円程度、新築住宅は１，５００～２，０００万円程度で規模品等によりばらつきがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替競争関係にある取引事例から得た比準価格は市場での取引価格決定の指標とされる。よって自己利用目的の市場取 引価格を指標として価格形成されるのが一般的である。また自己利用目的の取引が中心で収益性よりも居住の快適性や 利便性が重視される地域であり、賃貸市場の熟成度が低く賃貸需要が見込めないため収益価格を求めることが出来なか った。以上から実証的な比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,700 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [101.0] 100 [112.1] [101.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 前橋市は県庁所在地で人口は微減傾向。ウィ ズコロナの経済正常化は進むも景気は先行き 不透明で不動産市場も二極化は顕著である。 大胡地区の人口は微減傾向である。需要は引 き続き弱く地価は下落傾向。県道に挟まれた 傾斜地勢に形成された住宅地域で特別な変動 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％