別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 前橋 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -5 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　武井　輝雄   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 67,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市下小出町３丁目１７番１０ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道、南西側道 水道、ガス、下水 前橋 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.2 ｍ、規模　　       204 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後の戸建住宅地域 街 路 基準方位、北６ｍ市 道 交通 施設 前橋駅北西方 4.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１７号線東側背後の区画良好な戸建住宅地域であり、国道沿いの各種商業施設との連係も良好で、取引価格 は安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 前橋駅北方の市街住宅地域を形成する日吉、下小出、上小出、荒牧等の区画良好な住宅地域を同一需給圏とする。地域 の標準画地は２００㎡規模で、概ね、総額１，３００万円から１，４００万円の市場水準にあるが、市場における取引 需要者は３０代後半が主流と見られる。上記の同一需給圏内の土地取引は比較的活発で、市場需要は安定的に把握され る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格は代替・競争関係の強い同一需給圏内の類似地域の規範性の高い５事例から、地域格差 も少ない範囲で的確に求められていると思料される。一方、地域の標準的使用、最有効使用は戸建住宅と判定されるこ と、標準地の規模からみて、駐車場の確保が困難であること等により、収益還元法の適用は断念した。本件では市場性 を的確に反映し、説得力を有する比準価格をもって本件鑑定評価額と決定した。代表標準地との均衡も保たれている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,100 円／㎡ [100.7] 100 100 [105.0] 100 [116.5] [101.0] 100 67,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化を背景に、ｗｉｔｈコ ロナ、ウクライナ情勢等の経済的影響、円安 、物価高の局面が続き、不透明感が増大して いる。 前橋市においては価格高位水準地域であるが 、取引水準は比較的安定している需要の堅調 な地域。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％