別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 前橋 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -3 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　泰章   TEL.

鑑定評価額 8,740,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市下新田町字町下５７０番１５ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 新前橋 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市域南部に位置する郊外の住 宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 新前橋駅南東方 3.8km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域で地域要因に特に変動は見られず、周辺の地価上昇で底打ち感がみられ地価は下げ止まった。コ ロナ禍の影響は殆どない。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市市街地外周部を中心とする住宅地域。需要者は前橋市を中心に周辺市町村の第一次取得の勤労世帯 が中心である。標準地は市域南部に位置する郊外の住宅地域で選好性は高くはないが、市街地中心部の地価上昇による 価格の相対的割安感から需給動向は比較的安定している。中心となる価格帯は土地は２００㎡程度で１，０００万円程 度が中心。新築の戸建て住宅は２，５００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、標準地は１低専の戸建住宅地域で、賃貸用の共同住宅を想定す ることが現実的でないことから収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の比較的時点の新しい規範 性の高い事例から求められており説得力を有する。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [105.0] 100 [100.5] [100.0] 100 47,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地等の居住環境等良好な地域は地価は上 昇ないし概ね横ばい傾向。旧郡部等その他の 地域は下落傾向にある。コロナ禍の影響は限 定的。 地域要因の変動は特に無く、コロナ禍の影響 は殆どない。 特に個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％