別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 前橋 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -2 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　片柳　華絵   TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市大胡町７１３番１０外 ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 西6m市道 水道、下水 大胡 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空地や農地として利用されて いる画地も見られ、需要は弱 い。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 大胡駅北東方 1.3km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済の住宅地域で周辺環境に大きな変化は見られず空地や農地として利用されている画地もあり、需要の 弱い状況が続いてきた。市場にやや動きも見られたが、当面は地価の下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市郊外で大胡地区を中心とする赤城山麓南面側の住宅地域。需要者の中心は市内在住又は勤務する居 住を目的とした１次取得者である。主要地方道前橋・大間々・桐生線や伊勢崎・大胡線、上武国道などアクセスは良好 だが、人口が微減傾向の旧郡部で需要はやや弱く地価は下落傾向にある。市場に於ける中心価格帯は、土地５００～１ ，０００万円程度、新築住宅は１，５００～２，０００万円程度で規模品等によりばらつきがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替競争関係にある取引事例から得た比準価格は市場での取引価格決定の指標とされる。よって自己利用目的の市場取 引価格を指標として価格形成されるのが一般的である。また自己利用目的の取引が中心で収益性よりも居住の快適性や 利便性が重視される地域であり、市場性ある賃貸用建物の想定は困難なことから収益還元法を適用出来なかった。以上 から実証的な比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 前橋市は県庁所在地で人口は微減傾向。ウィ ズコロナの経済正常化は進むも景気は先行き 不透明で不動産市場も二極化は顕著である。 大胡地区の人口は微減傾向にある。需要は弱 く地価は下落傾向にある。居住環境が良好な 既成の住宅地域で特別な変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％