別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 栃木那珂川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木那珂川 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.

鑑定評価額 4,720,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須郡那珂川町馬頭字町下５４６番２ ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に事業 所が見られる住宅地 域 西5m町道、南側道 水道、下水 烏山 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 烏山駅　北方 12.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　那珂川町の旧馬頭町地区中心部の住宅地域である。周辺には未利用地はほとんどなく、ほぼ建付地となってお り住宅地としての熟成度は高いことから、当面は現状を維持するもの予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は那珂川町及び周辺市町の住宅地域と判断した。那珂川町は栃木県東端の茨城県に接する過疎化が進行中 の自治体である。よって、需要の中心は地縁性を有する地元の個人が大半で、外からの流入は非常に少ない。当該地域 は町役場に隣接する中心部の住宅地域であり、街路の系統連続性は劣るが利便性は高い。しかしながら、過疎化と高齢 化率が影響して不動産需要は小さく、画地規模も様々であるため需要の中心となる価格帯の特定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺にはアパ－ト等は皆無で、自己利用の戸建住宅で占められており賃貸市場は未成熟である。よって、収益価格は 試算しなかった。比準価格については、那珂川町の不動産取引が非常に少ないことから隣接の那須烏山市の事例を複数 採用しているものの、地域的な類似性は非常に高く、試算価格の信頼性は高いと判断した。よって、戸建住宅が中心の 住宅地域であることから比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那須烏山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [101.0] 100 [ 85.9] [ 99.9] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び高齢化率共に県平均を大きく 上回り、過疎化が進んでいる。令和３年の土 地取引件数は増加したものの、取引面積は減 少した。 市街地中心部の住宅地域であり、未利用地は ほとんどないため、地域的な変動はほとんど 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％