別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 栃木那珂川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木那珂川 -1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　増山　裕司   TEL.

鑑定評価額 3,540,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須郡那珂川町馬頭字赤坂道西２２７５番３ ②地積 　(㎡) 308   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに事 業所等が見られる住 宅地域 南西6.3m町道 水道 烏山 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．３ｍ町道 交通 施設 烏山駅　北方 12.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 馬頭地区の市街地郊外部に位置する住宅地域である。需要の弱含みは続いており、今後も概ね現状のまま推移す るものと予測される。地価は下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那珂川町及び周辺市町の住宅地域。需要者は地縁的選好性を持つ地元居住者が中心であり、同一需給圏外 からの転入者は少ない。過疎化、高齢化に改善は見られず、依然として需要は低迷しており、当該地域においても同様 に弱含みである。取引件数が少なく、取引される画地規模もまちまちであり、取引の中心となる価格帯は見いだせない 状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 那珂川町内の戸建住宅、事業所等が見られる住宅地域にあり、自己利用目的が中心でアパート等の賃貸需要がそれほど 見込めないため、収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の規範性を有する複数の事例から求めており、試算 過程の補修正等は適切に施され、市場性を反映し実証的で説得力が高い。したがって、本件では比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那須烏山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [101.0] 100 [100.0] [104.0] 100 11,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那珂川町の総人口は減少傾向である。高齢化 が進んでおり、宅地需要の回復は大きく遅れ ている。 農地、太陽光発電所等も見られる住宅地域で 、需要は弱含みである。宅地化の進行は緩慢 であり、地域要因に大きな変動はみられない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％