別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 那須 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須 -1 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　上野　初雄   TEL.

鑑定評価額 3,380,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須郡那須町大字寺子丙字前原３番１６１ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とし た既成住宅地域 北東5m町道 水道、下水 黒田原 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 黒田原駅　南東方 350m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 黒田原地区の市街地に存する既成の住宅地域で、一般住宅が建ち並んでいる。町役場、その他の公共施設の周囲 にあり住宅地域として熟成していて特段の変動要因はなく、当面現状で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那須町黒田原市街地及びその周辺に所在する住宅地域である。需要者は地縁性を有する個人が中心で圏外 からの流入はほとんど見られない。近年、町の主たる産業である観光（別荘地関連を含む）の低迷や人口減少、少子高 齢化などから既成市街地の衰退が進み、不動産の需給は低調で地価も弱含みに推移している。取引は少なく取引規模も まちまちで、中心となる取引価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 黒田原中心部の住宅地域で、周辺にアパート等の収益物件はなく、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなか った。自己使用目的の取引が中心であることから、市場での取引の実態を反映し信頼性の高い比準価格を中心とし、代 表標準地価格との検討及び前年公示価格からの検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮の上、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那須塩原 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,500 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [105.0] 100 [ 80.2] [101.0] 100 15,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町は観光及び農業を主な産業とするが、町全 域に存在する別荘地は需要が低迷し、価格も 下落傾向で、一般住宅地の価格も弱含み傾向 が続いている。 既成市街地内の住宅地域で、地域要因に特段 の変動はない。 近隣地域内における標準的な居住環境にあり 、標準地の価格形成に変動を与える要因に特 別な変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％