別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 高根沢 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高根沢 -8 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　大島　克士   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 8,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩谷郡高根沢町大字上柏崎字台１１７番１ ②地積 　(㎡) 1,357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地すべり防止区域 土砂災害警戒区域 不整形 1:1.2 住宅 Ｓ2 農家住宅の中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 東7m町道 水道、下水 仁井田 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 東日本大震災により地すべり 被害を受けたが対策済である 。 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 仁井田駅南東方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 地すべり防止区域 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に存する集落地域であり、格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと予測 する。調区内では開発行為等への制約も伴い需給ともに少なく、地価は未だ弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高根沢町及びその周辺市町の調整区域内等に存する集落地域を圏域とする。需要者の中心は地縁的選好性 を有する個人が殆どであり、同一需給圏外からの転入は僅少である。当該地域は、準幹線町道沿いで比較的連坦性の高 い集落地域であるが、調整区域に存することから供給自体が僅かで、需要も地域的に限定される傾向を有し依然弱含み である。中心となる価格帯は取引が少なく総額の把握は困難であるが１㎡当たり８千円程度が需要の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定する。比準価 格は、当町の調整区域及びその周辺市町内の集落地域において類似性を有する住宅地の取引事例に適正な補修正を施し ており、当該調区内住宅地等の市場性を反映し実証的意義は高く説得力を有するものである。よって、本件においては 、説得力を有する比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高根沢 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [149.5] [100.0] 100 8,290  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,370 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インフレ圧力が強く景気の先行きに対する不 透明感が払拭できない中、新規開発分譲等に よる宅地供給圧力も相俟って価格競合・選別 化が進んでいる。 当該地域に格別の変動要因はないが、調整区 域内の住宅地域であり、選別化等の影響を受 け、地価は依然として弱含みで推移している 。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％